Derecho Civil y Mercantil

jueves, 10 de abril de 2008

ANTICRESIS

ANTECEDENTES HISTÓRICOS Y LA FUNCIÓN.
El origen de la anticresis se remonta hasta el derecho griego, en el cual significo un contra uso, que es precisamente lo que da a entender su nombre en el lenguaje de los griegos.
En efecto, a cambio del uso de un capital, el deudor permitía al acreedor el uso de un inmueble. No se usaba la institución como medio para cancelar la deuda.
Mas tarde, durante la Edad Media, al prohibirse el préstamo con interés, la anticresis fue obligada a cumplir con otros fines, o sea como medio para amortización de los préstamos con interés. Con todo y eso, nada obsta que en la actualidad sirva de contra uso, es decir, para cancelar los intereses de un capital.
Cuando entre este y el valor comercial de la finca hay equivalencia. Así lo reconoció la Corte Suprema de Justicia, cuando dijo: " Si un contrato se hace constar que se recibió una suma a préstamo, por tiempo determinado, durante el cual no se pagan intereses, y se estipula a mismo tiempo que para el pago de la suma se da en empeño una finca raíz, por el mismo plazo, tal contrato debe reputarse como anticresis.
Si el crédito produjere interés, tendrá derecho el acreedor para que la imputación de los frutos se haga primeramente a ellos, y conforme al segundo, "las partes podrán estipular que los frutos se compensen con los interese, en su totalidad, o hasta concurrencia de valores. Los intereses se estipularen estarán sujetos, en caso de lesión enorme, a la misma reducción que en el caso de mutuo".
De manera que la anticresis puede prestar un servicio un doble servicio:
a) El de pago de una deuda, lo cual se realiza cuando la obligación es pequeña y grande el valor de la finca;
b) El de simple amortización de los intereses de la deuda, cuando entre esta y el valor de la finca existe equivalencia.
En todo caso, las entregas simplemente materiales que los deudores hacen se sus fincas a los acreedores en garantía de una deuda, presumen, sin excepción, el derecho de estos a usarlas; lo contrario iría contra la destinación económica y social de los bienes.
Antiguamente en el derecho romano se le llamaba prenda muerta, porque apenas compensaba los intereses con los frutos sin redimir la obligación, pero cuando se le denominó prenda viva, la anticresis pasa a ser una forma de pago, puesto que se celebra para pagar una obligación anterior, mas no los intereses que era lo que antiguamente cubría.

CONCEPTO.
La anticresis es el tercero de los derechos reales de garantía, junto a la prenda y la hipoteca, aunque su uso práctico no es tan frecuente, se utiliza para asegurar el cumplimiento de una obligación, otorga a su titular el poder sobre un inmueble que le permite retenerlo, hacer suyos los frutos y realizarlo, si la obligación se incumple.
Según nuestra legislación el artículo 2181 del Código Civil, define a la anticresis como un contrato por el que se entrega al acreedor una cosa raíz para que se pague con sus frutos. Siendo esta cosa raíz perteneciente al deudor o aun tercero que consienta en ella.
Este contrato se perfecciona con la tradición del inmueble (2)

CARACTERÍSTICAS.
1- Es un derecho real: Cuyo titular tiene poder inmediato y absoluto sobre la cosa inmueble sobre la que recae. Como los demás derechos reales de garantía, el Código civil lo incluye dentro de los contratos, pero la anticresis se puede constituir por cualquiera de los medios de constitución de los derechos reales.
2- Solo trata de bienes inmuebles (Art. 2181, 2182)
3- El acreedor no se hace dueño del inmueble a falta de pago, salvo que se haya estipulado.
4- Se extingue con el pago total de la deuda.
5- Es aplicable del arrendamiento lo referente el art. 1750 c.c
6- Se perfecciona con la tradición del inmueble.




SUJETOS.
Los sujetos que intervienen en esta clase de contrato son:
a) Acreedor anticrítico, es la persona a quien se le hace el pago;
b) Deudor, es la persona quien da el bien inmueble para solventar una deuda por medio de los frutos que este produzca; y
c) Tercero interviniente, es aquel, que no siendo suya la deuda, consiente en dar su bien inmueble para que se paguen con sus frutos.

OBLIGACIONES QUE SE GENERAN PARA LAS PARTES CONTRATANTES.
a) Para el acreedor, devolver el inmueble al cubrirse la deuda;
b) Actos del acreedor: Usar la cosa, ejercer actos de administración, percibir los frutos de la cosa y disponer de ellos, responder hasta por la culpa leve, en cuando al bien, este es entregado al acreedor a título de simple tenencia, no realizar mejoras útiles o voluptuarias sin permiso del propietario y entregar la cosa al momento del pago del crédito.
c) El acreedor tiene derecho de retención, pero no de preferencia, no puede adquirir el bien, por no pago;
d) El acreedor tiene la obligación general de conservación de la cosa y de restituirla al deudor o propietario, y la responsabilidad por lo deterioros o pérdidas, es de igual naturaleza a la del arrendatario;

DERECHOS QUE SE GENERAN PARA LAS PARTES CONTRATANTES.
a) El acreedor goza del abono de mejoras, perjuicios y gastos, al igual que el arrendatario;
b) El acreedor se puede hacer dueño del inmueble a falta de pago, si así se ha convenido;
c) El acreedor puede restituir el inmueble en cualquier tiempo y perseguir el pago del crédito por los otros medios legales;
d) El deudor puede pedir la restitución de la cosa al pagar se la deuda en su totalidad;
e) La anticresis otorgada por escritura pública inscrita en el Registro, establece para el acreedor un verdadero derecho real de la misma naturaleza que el arrendamiento que consta en escritura pública registrada;
f) En los casos en que la anticresis se ha constituido únicamente para que el acreedor se pague con los frutos de los intereses del capital prestado, y por tal motivo los acreedores embargan y hacen subastar el inmueble, el acreedor anticrético será provisto de un derecho real sobre la cosa, excepción hecha del de la hipoteca, y con mayor razón en frente a los otros titulares de acreencias privilegiadas, como las hipotecas.
g) Actos del acreedor: Usar la cosa, ejercer actos de administración, percibir los frutos de la cosa y disponer de ellos, responder hasta por la culpa leve, en cuando al bien, este es entregado al acreedor a título de simple tenencia.

MARCO JURÍDICO APLICABLE.
Art. 2181 – 2191 CC

ARRENDAMIENTO DE INMUEBLE PARA HABITACIÓN

CONCEPTO
El Arrendamiento como tal encuentra definición a partir de lo estipulado en el Artículo 1703 del Código Civil que señala, es un contrato en que dos partes se obligan recíprocamente, una a conceder el goce y disfrute de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra a pagar por tales acciones un servicio determinado.
Una definición doctrinaria nos la da Alessandrí Somarriva quien define el contrato de arrendamiento como un contrato en que una de las partes, denominada arrendador, proporciona a otro denominado arrendatario, el goce de una cosa, quien paga por ella un precio determinado.
El Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, define a este como el Contrato en que, dos partes se obligan recíprocamente la una a conceder el uso o goce de una cosa o a ejecutar una obra o prestar un servicio, y la otra pagar por este uso o goce, obra o servicio u n precio determinado en dinero. Es un contrato consensual, sinalagmático y conmutativo[1].

PERSONAS QUE INTERVIENEN
ARRENDADOR
Es la persona que da en arrendamiento el uso del inmueble para habitación, el cual es dueño y poseedor de la cosa que proporcione.

ARRENDATARIO
Es la que toma una cosa en arrendamiento pues es la parte que adquiere el uso y goce de la cosa o del derecho, a cambio de una cantidad que se compromete a pagar por el inmueble en habitación.


ELEMENTOS
1) El CONSENTIMIENTO, esta en relación al consentimiento que las partes desean plasmar
2) La EXISTENCIA DE LA COSA cuyo goce se proporciona al arrendatario, uno de los requisitos que debe contener el contrato de arrendamiento, es que la cosa debe tener una existencia física, pues debe existir al momento del contrato; debe ser determinada para saber sobre que recae el arrendamiento y la misma debe ser susceptible de arrendamiento.
3) Un PRECIO, que paga el arrendatario al arrendador por el uso y goce del inmueble al arrendador, siendo este el que debe pagar por la cosa arrendada, la forma en que se determina el precio debe de hacerse de común acuerdo por los contratantes. El precio del arrendamiento debe ser pagado en forma periódica, lo cual recibe el nombre de renta y no de canon como se dice vulgarmente, el canon tiene relación con el censo.
4) El PLAZO, se refiere al período de tiempo en el cual el respectivo contrato surtirá efectos jurídicos, que es acordado por ambas partes a su conveniencia, por lo general es considerado en meses o años y en su posterior prorroga con las mismas condiciones pactadas, siempre y cuando existan o se den las mismas condiciones que le dieron vida jurídica.

OBLIGACIONES DE LAS PARTES
Obligaciones del Arrendador
La de entregar materialmente y no en tradición, por que le contrato de arrendamiento es un contrato de mera tenencia y no de un título traslaticio de dominio, la cual puede ser ficta o simbólica y al momento de efectuarse la entrega hay que tomar en consideración que esta se encuentra estipulada en el contrato la cual determina el lugar de entrega y el plazo del contrato.
Obligación de mantener la cosa arrendada en términos tales que le sirva al arrendatario para los fines que arrendó, la cual puede consistir en las mejoras útiles y voluntarias y las reparaciones locativas.
Obligación de librar al arrendatario de toda turbación en el goce de la cosa arrendada, esto consiste en que el arrendatario no se vea privado o molestado en el uso y goce de la cosa por el acto de un tercero ajeno al mismo.

Obligaciones del Arrendatario
· Obligación de pagar el precio de la renta, es esencial por parte del arrendatario la cual dentro del contrato puede estipularse la forma de pago de la renta y en la forma en que deberá efectuarse ya sea quincenal, mensual u otra.
· Uso de la cosa, este hace referencia a que el uso que el arrendatario de al inmueble debe estar de acuerdo a lo estipulado en el contrato, si este es para uso habitacional, debe cumplirse este de tal manera; por lo que, no podría transformarse en bodega o darle cualquier otro tipo de uso.
· Obligación de restituir la cosa, pues si el arrendatario es un mero tenedor de la cosa; por que reconocer el dominio ajeno; por lo que, se encuentra en la obligación de restituirla al dueño del inmueble cuando haya llegado el termino establecido dentro del contrato.

CARACTERÍSTICAS
Es un contrato consensual, por que se perfecciona por el mero acuerdo entre las voluntades de las partes y desde el instante en que el objeto ola cosa se presta.
Es un contrato sinalagmático, puesto la obligatoriedad para con las partes que intervienen en el contrato es reciproca
Es conmutativo, por que cada una de las partes da, el equivalente con lo recibido
Es bilateral por que las partes se obligan recíprocamente la una hacía la otra.
Es de tracto sucesivo, puesto el cumplimiento de una prestación de una de las partes es de cumplimiento reiterado o sucesivo.
Es oneroso por que las partes se gravan recíprocamente una a favor de la otra; el arrendador a proporcionar el goce de una cosa y el arrendatario a pagar un precio por la cosa
Es un contrato principal, por que subsiste por si solo.

MARCO JURÍDICO REGULATORIO
El Art. 1704 Cv. Nos da la definición de las cosas que son objeto de arrendamiento, en el cual se incluye el derecho de habitación como uno de ellos.
Por otra parte los artículos 1705 y 1706 Cv., establecen una regulación en cuanto al precio del arrendamiento y sobre la renta periódica que se puede establecer en dicho contrato.
El Art. 1707 Cv. Nos da la definición de lo que entenderíamos por arrendador y lo que entenderemos por arrendatario.
Del Art. 1708 al 1711 Cv., establecen las estipulaciones especiales que deben establecerse en el contrato de arrendamiento; en cuanto a la perfección del contrato de arrendamiento se da en cuando las partes suscriben el contrato. En cuanto al arrendamiento de bienes nacionales y municipales, estarán sujetos a reglamentos especiales.
Por otra parte desde el Art. 1712 al 1725 Cv., se establecen las obligaciones que deben cumplir tanto el arrendante como el arrendatario, de las que podemos destacar:
Entregar al arrendatario la cosa arrendada
Mantenerla en estado de servir para el fin que ha sido arrendada
A librar al arrendatario de toda turbación y embarazo en el goce de la cosa arrendada
A indemnizar al arrendatario en e caso de que sea imposible entregar la cosa arrendada
Mantener la cosa arrendada en buen estado durante el arriendo, todas las reparaciones que puedan ser realizadas, excepto las locativas las cuales corresponden al arrendatario.

Del Art. 1726 al 1737 Cv., se establecen las disposiciones referentes a las obligaciones del arrendatario, entre las cuales podemos mencionar:
Utilizar la cosa dada en arriendo según los términos establecidos en el contrato, en este caso para el uso de vivienda, lo que significa que no puede darle otro objetivo que no se haya convenido.
La conservación de la cosa dada en arrendamiento en buen estado.
La obligación de las reparaciones locativas, o sea el deterioro ordinario producido por culpa del arrendatario.
La obligación del pago del precio o la renta, en los períodos estipulados en el contrato mismo, y asea en años, meses, días, etc.
A pagar la renta estipulada en el contrato respectivo, cuando sea la responsabilidad suya la terminación del contrato respectivo e indemnización por perjuicios si es necesario.
No ceder, ni subarrendar los derechos consignados a menos que se haya estipulado.
A restituir la cosa fin del arrendamiento, esto es restituirla en el estado en que fue entregada.

En cuanto a las estipulaciones respectivas del contrato de Arrendamiento estas se encuentran estipuladas en los Arts. 1738 al 1757 Cv. Y es a partir del Art. 1758 al 1765 siempre del Código Civil se establecen las reglas particulares relativas al arrendamiento de casa, almacenes u otros edificios; posterior a esto se encuentran las reglas relativas al arriendo de Predios Rústicos en los Arts. 1766 al 1774 Cv.
Debemos señalar de que a pesar de que no es forzoso el otorgamiento de Escritura Pública para constituir el arrendamiento, si se acostumbra cuando se trata de arrendamiento de mucho valor y principalmente de inmuebles, y los mismos deben inscribirse para que produzcan efectos contra terceros.


[1] Diccionario de Ciencias Jurídicas, Políticas y Sociales, Manuel Osorio revisado y aumentado por Guillermo Cabanellas de las Cuevas.


CONTRATO DE ARENDAMIENTO DE INMUEBLE PARA HABITACIÓN

NÚMERO… En…….…(ciudad, hora y día)…………………….- ANTE MI, ………….., Notario, de este domicilio comparecen ……………(edad, estado civil, oficio o profesión, domicilio, conocimiento por el notario o no, documentos de identidad; tanto Documento Único de Identidad y Número de Identificación Tributario)……………, y ME DICEN: El primero da en arrendamiento al segundo, una casa de su propiedad y su correspondiente solar, en perfectas condiciones, con sus servicios de agua e instalaciones eléctricas, estando situada la referida casa en …………………………………., de la ciudad de……………………………..; e inscrita a favor del arrendante ene. Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, bajo el número …………………….. del Libro ………………….., del Departamento de …………………………., bajo las condiciones siguientes: I. El plazo del arrendamiento es por ………………. Años, contados a partir del día …………… del mes de …………………….. del corriente año. II. El valor del arrendamiento es de ………………………… dólares mensuales, que serán pagados en mensualidades anticipadas y sucesivas. III. La mora ene. pago de una mensualidad, del canon de arrendamiento, hará caducar el plazo y exigible la desocupación inmediata de la casa arrendada, sin perjuicio de perseguir judicialmente el valor del arrendamiento por el tiempo no pagado. IV. Los excesos de la cuota básica por servicio de agua, todo el consumo de energía eléctrica y otros que se establecieren sobre el indicado inmueble, serán por cuenta del arrendatario, siendo también por su cuento todo lo que se destruya, quedando obligado a la reparación correspondiente. V. No podrá subarrendar la casa, prohibiéndosele asimismo guardar materiales inflamables o explosivos en el inmueble arrendado, la contravención a lo que aquí se establece, producirá los mismos efectos indicados en la cláusula III de este contrato. VI. Todo pago se hará en casa del arrendador. Y el segundo acepta las condiciones del presente contrato y se da por recibido de la casa arrendada. ………(Razón Final)………

1. DEFINICIÓN
Se entiende por arrendamiento financiero o leasing, el contrato mediante el cual el arrendador concede el uso y goce de determinados bienes, muebles e inmuebles, por un plazo de cumplimiento forzoso al arrendatario, obligándose éste último a pagar un canon de arrendamiento y otros costos establecidos por el arrendador. Al final del plazo estipulado el arrendatario tendrá la opción de comprar el bien a un precio predefinido, devolverlo o prorrogar el plazo del contrato por periodos ulteriores[1].


2. CARACTERÍSTICAS[2]

CARACTERISTICA EN RELACION A:

ARRENDAMIENTO/LEASING FINANCIERO
Arrendador
Empresas financieras o filiales de bancos
Carácter del contrato
Irrevocable por ambas partes
Utilización del bien
Ilimitada
Tipo de bien
Bienes de mercado, a veces, muy restringido
Conservación y mantenimiento del bien
Por cuenta del arrendatario
Obsolescencia
La soporta el arrendatario
Riesgos del arrendatario
Técnicos
Riesgos del arrendador
Financieros
Las características señaladas son genéricas, no tienen que cumplirse necesariamente en todas las operaciones de Leasing financiero.
El contrato de Leasing será de tipo financiero cuando constituya una auténtica operación de financiación, es decir, cuando el valor actual de las cuotas, siguiendo una determinada ley financiera, iguale al valor al contado del bien deducido el valor residual, que lógicamente será pequeño, porque de lo contrario podría dar lugar a la renuncia al ejercicio de la opción de compra por parte del arrendatario, quedando el bien en poder de la sociedad de Leasing, que tendría que intervenir en el mercado secundario.


3. SUJETOS QUE INTERVIENEN[3]

a. Elementos personales:
Proveedor: La persona natural o jurídica, salvadoreña o extranjera que transfiere al arrendador la propiedad del bien objeto del contrato. El proveedor puede ser una persona que se dedica habitual o profesionalmente a la venta de bienes, o una persona que ocasionalmente enajena un bien o el mismo arrendador, es decir El dador o proveedor debe ser una entidad financiera o una sociedad que tenga por objeto operaciones financieras.
Arrendador: La persona natural o jurídica que entrega bienes en arrendamiento financiero a uno o más arrendatarios.
Arrendatario: La persona natural o jurídica, nacional o extranjera que al celebrar contrato de arrendamiento financiero, obtiene derecho al uso, goce y explotación económica del bien, en los términos y condiciones contractuales respectivos.

b. Elementos esenciales:
La cosa, el bien o bienes: Se refiere al bien que se dará en arrendamiento.
El precio: Que sea determinable al hacerse exigible.
El tiempo: En el arrendamiento, como lo indica su carácter temporal en la definición, el tiempo es un elemento esencial.

c. Elementos de validez:
Capacidad de goce y de ejercicio
Ausencia de vicios del consentimiento.


4. OBLIGACIONES QUE SE GENERAN PAR LAS PARTES CONTRATANTES

· Obligaciones del Proveedor[4]
Son obligaciones del Proveedor:
a) Entregar el bien objeto en arrendamiento financiero al arrendatario cuando el arrendador lo autorice;
b) Asegurar que los bienes por arrendar se encuentren libres de todo gravamen, en buen funcionamiento y sin vicios ocultos.
c) Responder por los reclamos cubiertos por las garantías de los bienes en arrendamiento.
d) Cumplir con las leyes de protección al consumidor; y
e) Otras que se pacten entre las partes.

· Obligaciones del Arrendador [5]
El Arrendador que celebre contrato de arrendamiento financiero queda obligad a:
a) Pagar al proveedor oportunamente el precio acordado del bien;
b) Mantener los bienes arrendados, libres de embargos durante la vigencia del contrato, para asegurar la tranquila tenencia, uso y goce del bien por el Arrendatario.
c) El saneamiento por evicción; y
d) Las demás obligaciones estipuladas libremente entre las partes y las señaladas en la presente Ley.

El Arrendador, previo acuerdo de las partes, podrá ceder al Arrendatario todos los derechos y acciones que en este sentido tenga contra el Proveedor.

En los casos en que el Arrendador sea también Proveedor, le serán aplicables, además, las obligaciones que estipula el Artículo cuarto de la presente Ley.

· Obligaciones del Arrendatario[6]
El Arrendatario se obliga, durante la vigencia del contrato de arrendamiento financiero, a:
a) Pagar las rentas o cánones en el plazo estipulado en el contrato;
b) Asumir los riesgos y beneficios asociados con la naturaleza puramente física y económica del bien;
c) Responder, civil y penalmente, por el uso del bien arrendado;
d) Respetar el derecho de propiedad de los bienes y hacerlo valer frente a terceros. Por lo tanto, en los eventos de quiebra, concurso de acreedores, o reestructuración forzosa de obligaciones, los bienes en arrendamiento financiero que explote el Arrendatario, no formarán parte de su masa de bienes y estarán excluidos de la misma para los efectos de ley; y
e) Las demás obligaciones estipuladas libremente entre las partes y las señaladas en la Ley de Arrendamiento Financiero


5. DERECHOS QUE SE GENERAN PARA LAS PARTES CONTRATANTES

Arrendatario: derecho al uso, goce y explotación económica del bien, en los términos y condiciones contractuales respectivos

Arrendador: a que se le paguen las rentas o canones establecidas en el contrato, y lo demás establecido en el contrato de arrendamiento.


6. MARCO JURÍDICO APLICABLE

Constitución de la República
Ley de Arrendamiento Financiero


7. MODELO DEL CONTRATO QUE SE INVESTIGA

RRENDAMIENTO FINANCIERO O LEASING EN BIENES INMUEBLES.
En la ciudad de..................................con fecha..................................................el Sr./a.................................................NIC............................................ Con domicilio en la Calle........................................ de la localidad de..................................en adelante Denominado el "ARRENDADOR/ propietario/ vendedor" por una parte, y por la otra el Sr./a.............................................NIC........................................con domicilio en la calle..............................de la localidad de..............................en adelante denominado el "ARRENDADOR/ Comprador". Celebran el presente contrato de Arrendamiento, sujeto a las siguientes cláusulas y condiciones:
PRIMERA: LEASING NATURALEZA DEL CONTRATO. Las partes acuerdan suscribir el presente contrato de leasing, entendido como un contrato de alquiler con opción a compra. Durante los primeros cinco años del vínculo contractual, el presente tendrá la naturaleza de un contrato de alquiler. Cumplido dicho plazo, podrá transformarse en un contrato de compraventa, de acuerdo a las disposiciones que adelante se detallan.
PRIMERA PARTE: ARRENDAMIENTO.
SEGUNDA: OBJETO. EL ARRENDADOR da en locación al ARRENDATARIO y Este acepta en tal concepto el inmueble ubicado en la calle......................de la localidad........................................El mismo cuenta con las siguientes características:
……………………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………….
……………………………………………………………………………………….
TERCERA: PLAZO, El plazo contractual del arrendamiento se estipula en cinco (5) años a partir del día....................de.......................del año...........................de modo que vencerá indefectiblemente el día......................de..................del año...............
CUARTA: PAGO DEL ALQUILER. El precio de la locación se pacta en la suma de...............................dólares. Los alquileres serán abonados por mes adelantado del primero al diez de cada mes en las oficinas de las inmobiliarias....................................... con sede en la calle..................................de la localidad de…………………………., o donde el locador lo designe en el futuro por medio fehaciente. Los alquileres se pactan por periodos de mes completo, por ¡o que si por cualquier motivo el inquilino no completara su ocupación durante un mes determinado , el alquiler deberá pagarse por el mes completo. La mora en el pago de los alquileres, se producirá en forma automática por e! mero transcurso del tiempo y sin necesidad de interpelación ni gestión previa de ninguna naturaleza.- Producida la mora los alquileres deberán abonarse con un interés punitorio del....................% mensual.
QUINTA: INCUMPLIMIENTO. En cualquiera de los casos de incumplimiento de la arrendataria, sin perjuicio de las penalidades que se establecen en las demás cláusulas, el arrendador podrá pedir el cumplimiento de esta contrato o resolverlo por culpa del arrendatario y solicitar el inmediato desalojo. Se establece este derecho para el ARRENDADOR en forma especial en el caso de la falta de pago de dos mensualidades de alquiler por adelantado en el plazo y forma establecidos. En cualquier caso y para el evento de que la arrendataria dejara abandonado el arrendamiento o depositare judicialmente las llaves, deberá pagar al arrendador una multa igual al alquiler pactado desde la iniciación del juicio y hasta el día en que el arrendador tome la libre y efectiva posesión de la propiedad.

SEXTA: INTRANSFERIBILIDAD: EI presente contrato de arrendamiento es absolutamente intransferible y su trasgresión se considerará especialmente causal de desalojo. Asimismo, le queda prohibido al ARRENDATARIO subarrendatario total o parcialmente, ni dar el inmueble en préstamo aunque sea gratuito ni permitir su ocupación por terceros en ningún carácter.
SÉPTIMA: MODIFICACIONES: Es terminantemente prohibido realizar modificaciones en el inmueble. Sin previa autorización escrita del arrendador. Las que se hicieren, quedaran a exclusivo beneficio del propietario beneficio una vez finalizado el plazo del arrendamiento. Sin derecho de retribución alguna.
OCTAVA: FALTA DE DEVOLUCIÓN: Rigiéndose este contrato de arrendamiento exclusivamente por las disposiciones de la legislación vigente, el ARRENDATARIO debe devolver el inmueble arrendado a su vencimiento, sin excusas, demoras, ni invocación de ninguna naturaleza. No obstante si por cualquier motivo el inmueble no fuera devuelto a su vencimiento , sin prejuicio del ejercicio de las acciones pertinentes por parte del ARRENDADOR para obtener el desalojo , el ARRENDADOR debe abonar en concepto de indemnización , por ocupación ilegitima , una suma diaria igual al diez por ciento del monto del alquiler pactado en la cláusula segunda , hasta que el ARRENDADOR obtenga efectivamente su restitución del bien de entera conformidad .Se pacta que dicha indemnización podrá ser reclamada por la misma vía que la prevista para el cobro de alquileres . En caso que el ARRENDADOR estimara que los daños y prejuicios que le ocasionare la falta de entrega de en términos fuera superiores a la indemnización pactada. el ARRENDADOR podrá reclamar estos. Queda perfectamente aclarado que la permanencia de ARRENDADOR en el inmueble arrendado, después de vencido el Contrato en ningún caso podrá configurar tacita reconducción, ni renovación del contrato, por lo tanto siempre se podrá exigir la restitución del bien en cualquier momento.
NOVENA: CARGOS Y SERVICIOS: Son a cargo del ARRENDADOR los siguientes cargos correspondientes al inmueble objeto del presente: LUZ, AGUAS Salvadoreñas, EXPENSAS.............. .............. ..................y el desagote del Pozo ciego debiendo en cada oportunidad de pagar el alquiler mensual, el ARRENDADOR .entregar los correspondientes recibos pagados de los rubros antes mencionados. O de los que pudieran corresponder, o que se creen en el futuro. El presente contrato es suficiente titulo ejecutivo por las deudas que pudieren originarse en razón de lo pactado en la presente cláusula. El arrendador deberá transferir la titularidad de los servicios de luz, agua y gas a su nombre, en el plazo de 30 días corridos desde el presente. Pasado dicho plazo, el arrendador queda autorizado a dar de baja tales servicios, corriendo por cuenta del arrendatario la reconexión. Al momento de la restitución, el inmueble deberá ser entregado con todos los servicios conectados y pagos al día.
DECIMA: DEPOSITO: En garantía del fiel cumplimiento de todas las obligaciones pactadas en el presente contrato .el ARRENDATARIO entrega en este acto la suma de US$.......................este depósito será devuelto al finalizar el contrato. Sirve el presente de suficiente recibo y eficaz carta de pago, por el importe mencionado. La suma entregada en depósito, en ningún caso podrá aplicarse al pago de alquileres atrasados, ni podrá solicitarse su imputación a ningún concepto en caso de desalojo.
UNDÉCIMA: ESTADO DEL BIEN ARRENDADO: EL ARRENDATARIO recibe el inmueble en perfecto estado de funcionamiento, comprometiéndose el ARRENDATARIO a reintegrar el inmueble en las mismas condiciones que lo recibe, salvo el desgaste natural producido en las cosas por su correcto uso y el transcurso del tiempo, correrán a cargo del ARRENDATARIO las reparaciones de todos los desperfectos que se produzcan el la unidad, de cualquier tiempo que fueren.
DUODÉCIMA: DESTINO DEL ARRENDAMIENTO: EL ARRENDATARIO destinara el inmueble para vivienda propia y de su grupo familiar no pudiendo darle otro destino por causa alguna. La falta de cumplimiento será causal de rescisión y desalojo sin prejuicio en las demás acciones por incumplimiento contractual.

DECIMOTERCERA : ENTERCA DE LAS LLAVES : Al finalizar el contrato de arrendamiento, si no se formulare validamente opción de compra , la entrega de las llaves o de la propiedad solo se justificara por escrito emanado del ARRENDADOR o del administrador, no admitiéndose otro medio de prueba. Si el ARRENDATARIO consigna las llaves, adeudara igual mente al ARRENDADOR el alquiler lijado, hasta el día en que el ARRENDADOR acepte la consignación o se le de del inmueble.
DECIMOCUARTA: INSTALACIONES: La parte arrendataria recibe en este acto el inmueble con las instalaciones de.................. ................. .................... .......................................... en perfecto estado de uso y conservación, funcionando correctamente, comprometiéndose dejarlas en igual estado al restituir la tenencia del inmueble. Se hace constar que sus aberturas se encuentran completas contando con todas sus piezas, a saber................. ............ .................. .................... La instalación eléctrica se halla totalmente terminada, hallándose provista de todas sus cajas, tomacorrientes, interruptores, portalámparas,................ ................ .................. la instalación de agua tiene todas sus llaves, conexiones, llaves de paso. Cañerías, rejillas, cámaras completas, en perfecto estado, destapadas, sin perdidas y funcionando.
DECIMOQUINTA: REPARACIONES: Todos los desperfectos, roturas y/o desgastes que sufra el inmueble, sus instalaciones o artefactos, durante la vigencia del contrato, correrán a cargo de la parte arrendataria; tratándose de reparaciones estructurales o accesorias, indispensables, necesarias o meramente convenientes. No obstante ello, la ARRENDATARIA dará inmediata cuenta al ARRENDADOR de cualquier desperfecto que sufra la propiedad permitiéndose al mismo o a sus representantes el libre acceso a cualquier dependencia de la propiedad, cuando este juzgue necesario su inspección. El arrendatario se obliga a permitir todo trabajo que sea necesario para su conservación o mejora.

DECEMOSEPTIMA. ARTEFACTOS: El inmueble se entrega con los siguientes artefactos:.........................................................................................................................
................................................................el baño cuenta con...................................... La cocina cuenta con...............................................
DECIMOOCTAVA: RESPONSABILIDAD, La parte ARRENDATARIA asume íntegramente la responsabilidad por los daños y perjuicios que pudieren ocasionarse dentro, con, en, por, o a través del inmueble lacado. Asimismo, la parte ARRENDATARIA asume la responsabilidad por el incendio del inmueble cualquiera fuere la causa del mismo, a cuyo efecto es su deber contratar el seguro contra incendio pertinente.
[1] El concepto del leasing no es nuevo; lo que sí es nuevo es el perfeccionamiento y sofisticación que han acompañado al mismo.
El leasing constituye una de las mas elocuentes manifestaciones del cambio que se ha venido operando, en los últimos años, en las costumbres del sector empresarial respecto a la manera de decidir sus inversiones en bienes de capital; de allí que, con cierta frecuencia, se le presente, ante y sobre todo, con una técnica o modalidad financiera nueva.

Las definiciones para la ciencia jurídica crea una clara conciencia de los peligros que conllevarían los cuales vienen resumidos en dos: 1) suscitar polémica en torno a cada uno de los preceptos que contuvieran definición, en el sentido de precisar su acierto y desacierto al formularla, con posibilidad siempre latente de no satisfacer a nadie. 2) conducir a toda una serie de contradicciones, pues vinculada el interprete, por la letra de la ley, admitir los conceptos en ella formulados de las instituciones, se paralizaría, o cuando menos, se dificultaría el proceso de la evolución jurídica

[2] Características (Ley de Arrendamiento Financiero)
Art. 2. se entiende por arrendamiento financiero, el contrato mediante el cual el arrendador concede el uso y goce de determinados bienes, muebles e inmuebles, por un plazo de cumplimiento forzoso al arrendatario, obligándose este último a pagar un canon de arrendamiento y otros costos establecidos por el arrendador. Al final del plazo estipulado el arrendatario tendrá la opción de comprar el bien a un precio predefinido, devolverlo o prorrogar el plazo del contrato por períodos ulteriores.
Para efectos de la presente Ley, el objeto del arrendamiento financiero se denominarán "bien" o "bienes".
En la operación de arrendamiento financiero, es el arrendatario quien elige al proveedor y quien selecciona el bien. Por lo tanto, el arrendador no es responsable por los efectos jurídicos favorables o desfavorables de la elección del bien y del proveedor, salvo en los casos en que el arrendador sea el proveedor.

[3] De las partes (Ley de Arrendamiento Financiero)
Art. 3.- En el contrato de arrendamiento financiero se constituyen las siguientes partes:
Proveedor: La persona natural o jurídica, salvadoreña o extranjera que transfiere al arrendador la propiedad del bien objeto del contrato. El proveedor puede ser una persona que se dedica habitual o profesionalmente a la venta de bienes, o una persona que ocasionalmente enajena un bien o el mismo arrendador.
Arrendador: La persona natural o jurídica que entrega bienes en arrendamiento financiero a uno o más arrendatarios.
Arrendatario: La persona natural o jurídica, nacional o extranjera que al celebrar contrato de arrendamiento financiero, obtiene derecho al uso, goce y explotación económica del bien, en los términos y condiciones contractuales respectivos
[4] Obligaciones del Proveedor (ley de Arrendamiento Financiero)
Art. 4.- Son obligaciones del Proveedor:
a) Entregar el bien objeto en arrendamiento financiero al arrendatario cuando el arrendador lo autorice;
b) Asegurar que los bienes por arrendar se encuentren libres de todo gravamen, en buen funcionamiento y sin vicios ocultos;
c) Responder por los reclamos cubiertos por las garantías de los bienes en arrendamiento;
d) Cumplir con las leyes de protección al consumidor; y
e) Otras que se pacten entre las partes.
[5] Obligaciones del Arrendador (Ley de Arrendamiento Financiero)
Art. 5.- El Arrendador que celebre contrato de arrendamiento financiero queda obligado a:
a) Pagar al proveedor oportunamente el precio acordado del bien;
b) Mantener los bienes arrendados, libres de embargos durante la vigencia del contrato, para asegurar la tranquila tenencia, uso y goce del bien por el Arrendatario;
c) El saneamiento por evicción; y
d) Las demás obligaciones estipuladas libremente entre las partes y las señaladas en la presente Ley.
El Arrendador, previo acuerdo de las partes, podrá ceder al Arrendatario todos los derechos y acciones que en este sentido tenga contra el Proveedor.
En los casos en que el Arrendador sea también Proveedor, le serán aplicables, además, las obligaciones que estipula el Artículo cuarto de la presente Ley.

[6] Obligaciones del arrendatario (Ley de Arrendamiento Financiero)
Pagar la renta
Usar debidamente la cosa
Conservar la cosa
Avisar de las reparaciones necesarias y de las novedades dañosas


SEGUNDA PARTE: COMPRAVENTA FUTURA.
DECIMONOVENA: OPCIÓN DE COMPRA. Una vez vencido el plazo de cinco años de arrendamiento fijado en la cláusula tercera, el arrendatario podrá formular la opción de compra del inmueble objeto del presente descrito en la cláusula segunda. En tal caso, este contrato se transformara automáticamente en boleto de compraventa.
VIGÉSIMA: CONDICIONES PARA FORMULAR LA OPCIÓN. La opción de compra, la parte arrendataria debe haber dado puntal y total cumplimiento a todas sus obligaciones cumplida en el presente contrato. La opción de compra deberá formularse por medio fehaciente, dirigida al propietario/vendedor. Deberá formularse indefectiblemente entre los sesenta y noventa días corridos anteriores a la finalización del contrato, es decir, durante el mes de................... del año............Pasado dicho calendario, el arrendador perderá el derecho de formular la opción de compra.

VIGESIMOPRIMERA. ESPECIFICACIONES RELATIVAS AL OBJETO: La venta del inmuebles indicado en la cláusula segunda, ubicado en la calle................ de la localidad de.................. se realizara "ad hábeas", encontrándose el mismo individualizado con los siguientes datos catastrales y regístrales:....................................................................................Las medidas del mismo son las siguientes:.........................................................

VIGESIMOSEGUNDA: PRECIO FORMA DE PAGO: El precio total y convenido para esta venta se tija en la suma de U$S...................... que serán abonados por el comprador de la siguiente forma: A) alquileres pagados: los alquileres pagados durante los primeros cinco años, por un total de $.......................... Se consideran como anticipo de pago de precio; B) El saldo, o sea la suma de $...................................se pagara en.......... cuotas iguales mensuales y consecutivas de $.......................Cada una. Pagaderas antes del diez de cada mes, en la oficina de la inmobiliaria................................. en la calle.............................. de la localidad de........................ o donde el vendedor lo designe en un futuro. La primera vencerá el; día 10 del mes siguiente a la conclusión del plazo del arrendamiento, es decir, el día..............del mes de............ del año................... de modo que no haya solución de continuidad entre los pagos de alquiler y las cuotas de saldo de precio.
VIGESIMOTERCERA: ESTADO: La Presente venta se realizara en base a títulos perfectos, libre de todo gravamen y/o inhibición y con todos sus impuestos, tasa y contribuciones pagos al día de la escrituración y/o posesión, y sin oposición de terceros.

VIGESIMOCUARTA: GARANTIA HIPOTECARIA: En garantía de pago de la obligación contraída en la cláusula VIGESIMOSEGUNADA inciso B), Junto con la escritura traslativa de dominio se constituirá derecho real de hipoteca en primer grado, a favor de, la parte vendedora, por el total del saldo restante.

VIGECIMOQUINTA. ESCRITURACIÓN: LA escritura traslativa de dominio y constitución de hipoteca, se firmara dentro de los.................días corridos posteriores a la finalización del plazo de locación, es decir, antes del..............mes de........del año............... por ante el notario.................con oficinas en la calle................ de la localidad de......... quien debe citar fehacientemente a las partes con cinco días de antelación al acto de la escrituración. La parte vendedora se reserva la facultad de cambiar de notario.
VIGESIMOSEXTA: CLAUSULA LIBRE DE GASTO TOTAL. Todos los gastos de esta operación correrán por cuenta de la parte compradora. Serán a su cargo los gastos, honorarios, impuestos, omisiones a pagar por cualquier concepto que fuere, sea que estos pesen sobre el comprador o el vendedor indistintamente. La parte compradora se hará cargo, inclusive del pago del impuesto o la transferencia de inmueble fijado a cargo del vendedor, y de la confección de estado parcelario.
VIGESIMOSEPTIMA: INTERÉS PUNITORIO. En caso de que la parte compradora se atrasara en al pago de las cuotas pactadas, o que se produjera la caducidad automática de plazos, se establece un interés punitorio del doble de la tasa que cobre cualquier institución financiera del país por sus operaciones de descuento (Tasa activa).
VTGESIMOOCTAVA: INCUMPLIMIENTO. En caso de que la parte compradora se atrasara en el pago de dos cuotas consecutivas, el plan de pagos pactados caducara automáticamente, transformándose ¡a totalidad de la deuda en una obligación de pago al contado, en forma automática, sin necesidad de interpelación alguna, pudiendo el vendedor acreedor proceder a la ejecución judicial de la deuda sin mas tramite. En caso de incurrir en incumplimiento la parte vendedora, deberá responder por los daños y perjuicios que genera al comprador.
TERCERA PARTE: FINANZA.
VIGESIMONOVENA: GARANTÍAS: El Sr............. .........................DUI..........con domicilio en la calle...................... de la localidad de............................. y la Sra.................DUI............... con domicilio en la calle.................de la localidad de............ en adelante denominados "LOS GARANTES/ fiadores / parte dadora", se constituyen en fiadores solidarios, codeudores y principales pagadores lisos y llanos de todas las obligaciones del arrendatario/ comprador, renunciando en este acto al beneficio de división, excusión y o/ interpelación previa al deudor, aceptando ser deudores directos de todas las obligaciones que asume el ARRENDATARIO/ comprador en el presente contrato. Sus responsabilidades subsistirán hasta que el ARRENDADOR/ vendedor se dé por conforme y reciba el inmueble arrendado en las condiciones respectivas y de por pagadas todas las sumas que pudiera adeudar por cualquier concepto al ARRENDATARIO. En caso de que se formulara validamente opción de compra, sus obligaciones subsistirán hasta que el comprador termine de cancelar la totalidad de las obligaciones deribadas de la compra, sus obligaciones subsistirán hasta que el comprador termine de cancelar la totalidad de las obligaciones derivadas de la compra. Subsistirán sus obligaciones aun después del vencimiento de este contrato de alquiler, si el ARRENDATR10 continuara ocupando el inmueble por cualquier motivo aun con el eventual acuerdo del ARRENDADOR; incluso si por cualquier disposición legal, futura el ARRENDADOR se viera precisado a tolerar una prorroga del arrendamiento en cualquier condición. También asume la responsabilidad por las costas, gastos y honorarios que pudieran devengarse por motivo de cualquier juicio que a raíz de este contrato se viera precisado a iniciar el ARRENDADOR/ vendedor, ya se a por despojo, cobro de alquileres, ejecución hipotecaria, cobro de reparaciones y/o indemnizaciones en las cuales pudiera ser condenado al ARRENDATR10/ comprador, pudiendo serle reclamada en cualquier juicio o en el mismo expediente donde se devengaron. En cualquier caso. el acreedor podrá ejecutar las deudas contra el patrimonio del deudor directo y/o del fiador solidario, a su opción.

TRIGÉSIMA: INMUEBLE EN GARANTÍA. La garantía que se constituye en cumplimiento del presente, comprende la totalidad del patrimonio de la parte fiadora, haciendo especial mención que entre sus bienes se encuentra, a la fecha de la firma del presente, un inmueble ubicado en la calle.................... de la localidad de............... cuyos datos catastrales y regístrales son los siguientes:......................................................................................................
……………………………………………………………
……………………………………………………………
……………………………………………………………
La parte fiadora declara ser único titular de la propiedad antes mencionada, y que la misma se encuentra libre de todo gravamen y que no se encuentra sometida al régimen legal del bien de familia. Se compromete, la parte dadora, a mantener dentro de su dominio la unidad antes citada, y no ofrecerlo en otra garantía, ni realizar ningún acto de disposición y administración que pueda poner en peligro su libre disponibilidad en forma irrestricta o que de modo alguno disminuya la efectividad de la fianza prestada. El incumplimiento de esta cláusula por parte del fiador configura delito de tipo penal, facultando al ARRENDADOR a iniciar las acciones penales correspondientes, y dar por rescindido el presente contrato y solicitando de inmediato la restitución del inmueble arrendado. Si la enajenación del inmueble o disminución efectiva de la garantía ocurriere luego de formulada validadamente opción de compra, será causal suficiente para que opere la caducidad automática de plazos establecida en la cláusula vigesimoctava del contrato.

CUARTA PARTE. ACUERDOS GENERALES.
TRIGÉSIMOPRIMERA. ACUERDOS PROCESALES. En el caso de que se iniciara ejecución por deudas derivadas de la presente relación contractual, se establecen los siguientes acuerdos procésales: a) Queda eximido el reconocimiento de firma del arrendatario/ comprador en la etapa de preparación de vía ejecutiva, pudiendo dirigirse la acción y el reconocimiento en forma exclusiva al garante o a ambos, a opción del arrendador/ vendedor; b) En caso de subasta, el precio base será el del total de la deuda, independientemente de que existan otros acreedores, o de cual sea la valuación fiscal; c) El martilleo judicial será elegido por el arrendador; d) Se exime al ejecutante de publicar edictos en diarios particulares, bastando que se lo haga en el boletín oficial; e) La parte arrendataria/ compradora y la parte fiadora prestan anticipada conformidad con la realización de hasta tres subastas sucesivas en el mismo día, a saber: por la totalidad de la base la primera, con una quita del 25% la segunda, y sin base la tercera. Entre cada subasta deberá haber una diferencia de una hora al menos, y podrán ser convocados en un mismo acto, mediante una sola publicación de edictos; f) la parte deudora renuncia desde ya a la facultad de recusar sin causa el juzgado. Este acuerdo será consignado en la escritura traslativa de dominio constitutiva de hipoteca.
TRICESIMOSEGUNDA. IMPUESTO DE SELLOS: Ambas partes pactan que el impuesto de sellos será abonado íntegramente por el ARRENDATARIO /COMPRADOR.
TRIGÉCIMOPRIMERO JURISDICCIÓN. CONSTITUCIÓN DE DOMICILIOS: Para todos los efectos legales derivados de la aplicación del contrato, las partes se someten voluntariamente a la jurisdicción de los Tribunales de, justicia competentes.................................... renunciando a cualquier otro fuero que pudiera corresponder, fijando domicilios legales y especiales, a los efectos de, cualquier notificación o citación judicial o extra-judicial, en los arriba mencionados.
Leída y de conformidad se firman.......... ejemplares de un mismo tenor y a un solo efecto, retirando cada parte su ejemplar.


B I B L I O G R A F Í A


www.google.com

1. Ley de Arrendamiento Financiero
www.jurisprudencia.gob.sv/html_marcolegal/ley_arrendamiento_financiero.pdf

2. CRITERIOS MATEMÁTICOS DEL ARRENDAMIENTO FINANCIERO (LEASING)
http://www.gestiopolis.com/canales/financiera/articulos/34/leasing.htm

3. Arrendamiento Financiero
www.condusef.gob.mx/cuadros_comparativos/arrendadoras/arrendadoras

2. Arrendamiento Financiero
www.monografias.com/trabajos15/arrendamiento-financiero/arrendamiento-financiero.shtml


EL COMODATO (Art. 1932-1953 C.C.)

Concepto.
El Comodato o préstamo de uso: Es un contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie, mueble ó raíz, para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso.


Característica
- Es un Derecho personal de uso: porque emana de un contrato
- El un Contrato Real: Porqué se perfecciona por la entrega de la cosa, sólo adquiere el carácter de mero tenedor y, por lo tanto, el acto material es entrega y no tradición.
- El Comodato es un contrato esencialmente gratuito: porque solo el comodante sufre el gravamen; el comodatario no se grava en beneficio del comodante. El carácter gratuito es de la esencia, por que si por el uso de estipula una remuneración, el combato degenera inmediatamente en un arrendamiento de cosa.

- El comodato es un contrato unilateral: Porque engendra obligaciones sólo para el comodatario, cual es la obligación principal de conservar la cosa dada en comodato y restituir al comodante al término del comodato, Esta es la única obligación de la esencia. Y al ser unilateral, el comodato viene a confirmar la regla según la cual todo contrato real es unilateral.

- El comodato es un contrato principal, porque puede existir independientemente.
- Puede por testigos del comodato: establece que se podrá probar por testigos el comodato, cualquiera que sea el valor de la cosa dada en comodato. Art. 1933 c.c.


Sujetos que intervienen
Comodante: El que entrega gratuitamente una especie, mueble o raíz
Comodatario: El que recibe el derecho de usar de la cosa dada en comodato.

Obligaciones que se generan para las partes contratantes:

Comodatario:
-Obligación de conservar la cosa y responder hasta de la culpa levísima a comodante. De acuerdo con el art. 1936 C.C. el comodatario está obligado a indemnizar al comandante de cualquier daño que sufre la cosa que no provenga de la naturaleza o del uso legítimo de la cosa. Pero no es responsable por caso fortuito si no es:
Cuando ha empleado la cosa en un uso indebido o ha demorado su restitución, a menos de aparecer o probarse que el deterioro o pérdida por el caso fortuito habría sobrevenido igualmente sin el uso ilegítimo o la mora.
Cuando e caso fortuito ha sobrevenido por culpa suya aun que levísima
Cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cos aprestada o la suya
Cuando expresamente se ha hecho responsable de casos fortuitos.

- Obligación de usar de la cosa dada en comodato de acuerdo con las estipulaciones del contrato: si nada se ha dicho, de a cuerdo con el uso ordinario de esta cosa; da derecho al comodante para solicitar la indemnización de perjuicios y poner término inmediato al comodato, aun cuando hubiere plazo. Esta obligación de restituir que tiene el comodatario debe cumplirse cuando venza el plazo estipulado. Porque si se estipuló plazo, se estará a el. Pero si nada se ha dicho, se entenderá que el plazo es hasta después del uso que ha sido prestado.
- El comodatario es obligado a suspender la restitución de toda especie de armas ofensivas y de toda otra cosa de que sepa se trata de hacer uso criminal; pero deberá ponerlas a disposiciones del Juez.
Lo mismo se observará cuando el comodante ha perdido el juicio y carece de curador. Art. 1942 c.c.

El Comodante.

- Esta obligado a indemnizar al comodatario de las expensas que sin su previa noticia haya hecho para la conservación de la cosa bajo las condiciones:
Si las expensan no han sido de las ordinarias de conservación, como la de alimentar al caballo.
Si han sido necesarias y urgentes, de manera que no haya sido posible consultar al comodante, y se presuma fundamente que teniendo éste la cosa en su podr no hubiera dejado de hacerlas. Art. 1949 C.C.

- Esta obligado a indemnizar al comodatario de los perjuicios que le haya ocasionado la mala calidad o condición del objeto prestado, con tal que la mala calidad o condición reúna estas tres circunstancias.
Que haya sido de tal naturaleza que probablemente hubiese de ocasionar los perjuicios.
Que haya sido conocida y no declarada pro el comodante.
Que el comodatario no haya podido con mediano cuidado conocerla o precaver los perjuicios. Art. 1950 c.c.


Derechos que se generan para las partes contratantes.
Comodante

- Derecho a pedir restitución de la cosa: Acciones. El comodante, naturalmente, tiene derecho a exigir la restitución de la cosa prestada, lo cual podrá hacer por medio de la acción personal que nace del contrato de comodato o por medio de la acción reivindicatoria. Si el deterioro que ha afectado la cosa no proviene de su naturaleza o de su uso legítimo y si este deterioro es tal que la cosa no sea ya susceptible de emplearse en su uso ordinario, puede el comodante exigir el precio anterior de la cosa abandonando su propiedad al comodatario.

Comodatario

- El derecho de usar de la cosa dada en comodato.

Marco Jurídico Aplicable. La función del notario en este tipo de contrato es, que es la autoridad competente ante quien se realizara dicho acto y en cuanto a su respectiva protocolización


COMODATO O PRESTAMO DE USO

ANTECEDENTES
El comodato surgió cuando entre amigos o vecinos se entregaban una cosa no consumible para que usara de ella, a titulo gratuito con la obligación de restituirla. Revestía el carácter “intuito personae”, tanto el código napoleónico como el código civil chileno recogieron en su esencia y forma el comodato tal como lo regula el derecho romano, por su parte nuestro código civil en su articulo 1932 sigue esa trayectoria definiéndola como el contrato en que una de las partes entrega a la otra gratuitamente una especie mueble o raíz para que haga uso de ella y con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso.[1]

CONCEPTO:
El comodato, que se llama también préstamo de uso a diferencia del mutuo, que es un préstamo de consumo, “es un contrato en que una de las partes comodante, entrega a la otra comodatario gratuitamente una especie, mueble o raíz, para que haga uso de ella, y con cargo de restituir la misma especie después de terminado el uso” articulo 1932 C. Este tipo de contrato no existe en materia de comercio.

OTRA DEFINICIÓN DE COMODATO
Se considera al comodato como una especie del género “prestamo”, mismo que se subdividia en prestamo de consumo o mutuo, que transmitía la propiedad de la cosa, y en prestamo de uso o comodato, que transmitía solamente el uso de la cosa, pero con la obligación de devolución en ambos casos, para devolver otro tanto de la misma especie y calidad en el mutuo, y para devolver la cosa individualmente en el comodato.[2]


CARACTERISTICAS:
El comodato es un contrato real, porque se perfecciona por la entrega de la cosa, para que haga uso del bien y se la devuelva.
El comodato es un contrato esencialmente gratuito, porque solo el comodante sufre el gravamen; el comodatario no se grava en beneficio del comodante. El carácter gratuito es de la esencia, porque si por el uso se estipula una remuneración, el comodato degenera inmediatamente en un arrendamiento de cosas; Ejemplo: si presto un auto a José y estipulamos que me pagará 100 dólares, no hay comodato, sino arrendamiento de cosa. Es decir que solo hay una persona beneficiada.
El comodato es un contrato unilateral, porque engendra obligaciones sólo para el comodatario, cual es la obligación principal de conservar la cosa dada en comodato y restituirla al comodante al término del comodato. Esta es la única obligación de la esencia. Y al ser unilateral, el comodato viene a confundir la regla según la cual todo contrato real es unilateral.
El comodato es un contrato principal, porque puede existir independientemente, es decir que surte efectos por sí solo.
Es Sinalagmático Imperfecto; cuando se celebra el contrato únicamente el comodatario es la persona que queda obligada a devolver el bien.
Es Nominado; porque tiene su regulación legal, en el Titulo treinta del Código Civil.

CLASIFICACIÓN DEL COMODATO
Es un contrato gratuito, a pesar de que genera obligaciones a cargo de una y otra parte; es traslativo de uso; es un contrato duradero o de tracto sucesivo ; es un contrato consensual por oposición a formal; Ordinariamente es un contrato principal pero puede ser también accesorio; y es un contrato “intuito personae” por lo que toca a la persona del comodatario, ya que este sin permiso del comodante no puede conceder el uso de la cosa a tercera persona , además el contrato termina por la muerte del comodatario articulo numeral 1 del Código Civil, a pesar de que este contrato impone obligaciones a cargo de las dos partes, tales obligaciones no son interdependiente entre sí, ní por tanto se puede rescindir este contrato por incumplimiento de las obligaciones de una de las partes ni existe tampoco la excepción de “non adimpleti contractus”, ni el derecho de retención.

ELEMENTOS PERSONALES
El comodante y comodatario no requieren ninguna capacidad especial, pues les basta la capacidad general para contratar, no se necesita ser dueño de la cosa dada en comodato, pues es suficiente que el comodante esté autorizado por el dueño, por otro comodante del que él sea comodatario o por un arrendador del cual sea arrendatario el propio comodante, para que este pueda conceder el uso gratuito de la cosa al comodatario.
Sin embargo, por tratarse de una liberalidad o contrato gratuito, no puede un administrador de bienes ajenos dar en comodato sin autorización del dueño, en la representación voluntaria; o sin la autorización judicial, en la representación legal. tampoco los arrendatarios pueden sin autorización del arrendador dar en comodato la cosa arrendada, porque ello implica conceder o ceder el uso a terceros, sin importar que ello sea en forma gratuita u onerosa.
Según se indico antes, el uso de la cosa debe hacerse por el comodatario, salvo pacto expreso en contrario, pues se trata de un contrato “intuitu personate”. Cuando son varios los comodatarios se establece a su cargo una solidaridad por la ley articulo 1947 C.

ELEMENTOS REALES
A) La cosa objeto del contrato puede ser un bien mueble o inmueble, pero no puede consistir en una cosa fungible, por lo que cuando se trata de cosas consumibles, solo será comodato si ellas fueron prestadas como no fungibles, es decir para se restituida idénticamente, como ocurre en este caso cuando la cosa se presta gratuitamente sólo para exhibición “ad pompam vel ostentationem”. El objeto de este contrato es un cuerpo cierto y no géneros. Puede así mismo ser objeto de este contrato una cosa que no este en el comercio. Así, por ejemplo puede prestarse una pintura oficial, puede prestarse para una exposición privada.
B) También como elemento real de este contrato puede ser la fijación del plazo o la determinación del uso. Con todo la omisión de un pacto expreso sobre el plazo configura el contrato de precario y faculta al comodante al pedir en cualquier momento la devolución de la cosa. Tiene una gran importancia la fijación de un plazo para la duración de este contrato, ya que si el comodatario continua usando de la cosa después de ese plazo, se hace responsable de la pérdida de dicha cosa , aún por caso fortuito o fuerza mayor 1936 C.
C) En todo caso el uso de la cosa es un elemento real de este contrato que no incluye sino el derecho a servirse de la cosa, pero no faculta al comodatario a percibir los frutos o las accesiones de ella a menos que haya un pacto en contrario.

A falta de pacto expreso sobre el uso que el comodatario ha de hacer de la cosa, tal uso debe entenderse como el uso ordinario o uso conforme a la naturaleza de la cosa, de tal suerte que si se concedió en comodato un caballo de montar sin especificar el uso a que podía destinarse el animal, no podrá el comodatario utilizarlo como bestia de carga, sino precisamente solo para montar.
Cuando no se ha determinado el uso que pueda ser de la cosa el comodatario, el contrato da derecho al comodante para exigir en cualquier momento la devolución de la cosa. Este uso puede ser muy diverso y, por ello, es recomendable que las partes lo determinan, pudiendo inclusive convenir ellas que dicho uso consiste en autorizar al comodatario para dar un arrendamiento o para entregar las cosa en prenda.

ELEMENTOS FORMALES
No requiere ninguna formalidad para su perfeccionamiento, por lo que es consensual. Sin embargo, es conveniente hacerse por escrito para evitar confusión en la donación verbal[3].

SUJETOS QUE INTERVIENEN:
§ El Comodante, es la persona que entrega el bien.
§ El Comodatario es la persona que recibe gratuitamente el bien.

Capacidad los artículos 1317 y 1318 del Código Civil regulan la capacidad pero el articulo 1939 C, establece que el comodante puede ser incapaz y el comodatario y el acto no es nulo. El Comodato puede funcionar en bienes muebles e inmuebles. El comodante entrega el uso nada más, articuloc1934 C.

OBLIGACIONES QUE SE GENERAN PARA LAS PARTES CONTRATANTES
Las obligaciones que nacen del comodato:
En principio, solo resulta obligado el comodatario, porque el comodato es un contrato unilateral. El comodatario tiene las siguientes obligaciones:
a) Obligación de conservar la cosa y responder hasta da la culpa levísima al comodante, de acuerdo con el artículo 1936 C. el comodatario está obligado a indemnizar al comodante de cualquier daño que sufra la cosa. Por cierto que el comodatario no puede responder al comodante del caso fortuito; sin embargo el artículo 1936 C, establece casos excepcionales en que el comodatario responde del caso fortuito. Pero estos casos no son sino una aplicación de las reglas generales respecto del caso fortuito. Dicen los numerales siguientes del articulo 1936 C, “pero no es responsable de caso fortuito, si no es:
1°. Cuando ha empleado la cosa en un uso indebido o ha demorado su restitución a menos de aparecer o probarse que el deterioro o pérdida por el caso fortuito habría sobrevenido igualmente sin el uso ilegitimo o la mora;
2°. Cuando el caso fortuito ha sobrevenido por culpa suya aunque levísima;
3°. Cuando en la alternativa de salvar de un accidente la cosa prestada o la suya, ha preferido deliberadamente la suya;
4°. Cuando expresamente se ha hecho responsable de casos fortuitos”.

b) Obligación de usar de la cosa dada en comodato de acuerdo con las estipulaciones del contrato; si nada se ha dicho de acuerdo con el uso ordinario de esta cosa; ejemplo si se le alquila un auto por un mes a Javier será para que se pasee por San Salvador pero no para usarlo como taxi haciendo viajes. En este caso el articulo 1938 C, da derechos al comodante para solicitar la indemnización de perjuicios y poner término inmediato al comodato, aún cuando hubiera plazo.
c) Obligación de restituir la especie prestada al término del contrato. Esta obligación es de la esencia, la que caracteriza al comodato. Cada vez que estamos en presencia de un mero tenedor, quiere decir que hay obligación de restituir, ya sea que el carácter de meros tenedor se tenga en virtud de un derecho real o personal; el usufructuario y el usuario, meros tenedores a virtud de un derecho real, tienen esta obligación de restituir las respectivas cosas. Es lo que sucede en el comodato, donde el comodatario es un mero tenedor, y también en la prenda y la anticresis, porque los acreedores prendario y anticrítico son también meros tenedores.
Esta obligación de restituir que tiene el comodatario debe cumplirla cuando venza el plazo estipulado, porque si se estipulo plazo se estará a él, pero si nada se ha dicho, se entenderá que el plazo es hasta después del uso para que ha sido prestado. El articulo 1938 C, señala una serie de casos de detalle en los cuales puede el moderatario solicitar la restitución de la cosa antes de que venza el término del comodato:
1°. si muere el comodatario, a menos que la cosa haya sido prestada para un servicio particular que no pueda diferirse o suspenderse;
2°. si sobreviene al comodante una necesidad imprevista y urgente de la cosa;
3°. Si ha terminado o no tiene lugar el servicio para el cual se ha prestado la cosa [4].

OBLIGACIONES DEL COMODATARIO
Es la parte que tiene la mayor responsabilidad ya que responde hasta por la culpa levísima articulo 1936 C, es decir que el comodatario responde hasta de lo más pequeño.

OTRAS OBLIGACIONES DEL COMODATARIO.
Son tres las obligaciones de comodatario: conservar la cosa
1) No destinarla a un uso distinto de lo convenido
2) Devolverla
Primera obligación de conservar la cosa; ya que debe cuidar de ella con toda diligencia. De acuerdo con esta obligación el comodatario debe erogar por su cuenta todos los gasto ordinarios que se requieren para el uso y la conservación de la misma cosa, sin derechos a que le sean reembolsadas tales erogaciones, y debe además sacrificar inclusive el comodatario la cosa propia para salvar la cosa recibida en comodato cuando así sea necesario, sin perjuicios de obtener este ultimo caso la indemnización correspondiente del comodante, ya que tal supuesto se trataría de una erogación ordinaria para la conservación de la cosa, si no de un gasto extraordinario para dicho objeto.
Así mismo de acuerdo con esta primera obligación debe el comodatario responder de todo deterioro que la cosa reciba por su culpa, pero no responde de los deterioros que sufre la misma cosa por el solo efecto del uso para el que fue prestado y sin culpa de propio comodatario. Finalmente, también responde el comodatario de la perdida de la cosa, a menos que pruebe el debidamente que la perdida se debió a caso fortuito o fuerza mayor. Sin embargo, a cargo del comodatario corre también la pérdida por el caso fortuito o fuerza mayor, cuando empleo la cosa en uso diferente de lo convenido o por mas tiempo del pactado a virtud de la mencionada “perpetuatiu obligationis”, o si la cosa ha sido estimada fijándole su valor al prestarla. Cuando el deteriodo de la cosa sea de tal naturaleza que dicha cosa no sea susceptible ya de emplearse en su uso ordinario, podrá el comodante exigir el valor anterior de la misma cosa, abandonando su propiedad al comodatario, salvo que este último pruebe que el deteriodo se debio al solo uso de la cosa para el que fue prestada y sin culpa del propio comodatario, o a menos también que pruebe este que tal deterioro se debió a caso fortuito o fuerza mayor.
Segunda Obligación: no destinar la cosa para un uso distinto del convenido o en su defecto tal que sea conforme a la naturaleza de la cosa. Salvo pacto expreso en contrario, el uso solo consiste en servirse de la cosa sin derechos apropiarse de sus frutos o accesiones y, además, dicho uso únicamente puede hacerse por el propio comodatario pues en este sentido el comodato es “intuiti personae”.
Ejemplo: si se concedió un comodato un caballo de montar, no puede ser usado como bestia de carga y si trata de una yegua que da a luz, pertenece la cría al comodante. Si se concedió en comodato un vehículo para que el comodatario hiciere uno o varios viajes no puede usarse tal vehículo por dicho comodatario para dedicarlo a carga o a transporte de pasajero.
Tercera obligación: devolver la cosa individualmente por lo general, a menos que la cosa haya perecido por caso fortuito o fuerza mayor ya que el riesgo de la misma corre por riesgo del comodante, pero por excepción debe restituirse el equivalente de ella a un cuando la cosa haya perecido por caso fortuito, también esta obligado el comodatario a restituir el equivalente o el valor de la cosa, cuando esta se deterioró de tal manera en poder del comodatario que ya no sea posible emplearla en el uso ordinario de la misma, pero a condición que dicho deterioro sea por culpa o negligencia del mismo comodatario y no sea efecto del mero uso convenido de la misma cosa[5].

OBLIGACIONES DEL COMODANTE
Son también tres las obligaciones del comodante si bien, solo la primera es contemporánea a la celebración del contrato y tiene su fuente en él, ya que las otras dos son de nacimiento eventual y se originan en hechos posteriores a la celebración del contrato.
1° Obligación de entregar la cosa al comodatario para que use de ella gratuitamente. Esta obligación únicamente coetánea al perfeccionamiento del contrato, es la consecuencia del carácter de consensual que atribuye el legislador al comodato, puesto que no requiere la entrega de la cosa para su perfeccionamiento.
2° Obligación de rembolsar al comodatario loa gastos extraordinarios y urgentes que este hubiera tenido que erogar para conservar la cosa, pero a condición de que el mismo comodatario no hubiere tenido tiempo de avisar al comodante antes de hacerlo, ya que solo los gastos ordinarios para la conservación de la cosa debe el comodatario hacerlo sin consultar al comodante, por ser de cuenta de aquel , no así los extraordinarios que deben de hacer consultados previamente a menos que no haya tiempo de hacerlo.
3° Obligación del comodante de indemnizar al comodatario los perjuicios que cause a este los defectos de la cosa dada en comodato, siempre que tales defectos no sean conocidos del comodatario, pero sí del comodante, sin que este haya dado aviso oportuno de los mismos al propio comodatario. Ejemplo si se entregan en comodato animales enfermos que contagien a los animales del comodatario sin que este sepa de dicha enfermedad, y en cambio tenga conocimiento el comodante y no lo haya avisado al comodatario.

REGULACIÓN JURIDICA DE LAS OBLIGACIONES DEL COMODANTE
Artículos 1949 y 1950 C, obligación de indemnizar, art, 1952C, comodato precario; esto debe hacerse constar en un documento.

DERECHOS QUE SE GENERAN PARA LAS PARTES CONTRATANTES
Por el contrato de comodato se confieren al comodatario el derecho de usar de la cosa dada en comodato, para el caso el contrato que se presenta en el informe se identifica la facultad que se le esta confiriendo al señor Fernando Saenz Lacalle de hacer uso del inmueble sin incumplir lo pactado ya que él esta aceptando los inmuebles con sus respectivos derechos que le generan y con las respectivas obligaciones que llevan consigo el contrato.[6]
Hay que recordar que la facultad de usar de una cosa puede emanar de un derecho real o de un derecho personal; se conoce el derecho real de uso y habitación, el comodato que es un derecho personal de uso, porque emana de un contrato.

SEMEJANZAS CON EL MUTUO
a) Son reales: se perfecciona con la entrega de la cosa,
b) En ambos tiene que haber una devolución de un bien,
c) No tienen formalidad especial.

DIFERENCIAS CON EL MUTUO
a) En el mutuo se transfiere la propiedad a favor del usuario; en el comodato se transfiere el uso,
b) En el mutuo se devuelve de acuerdo al articulo 1954 C, un bien del mismo género y calidad, en cambio el comodatario tiene que devolver el mismo bien,
c) El mutuo puede ser gratuito u oneroso, y el comodato es gratuito.

MODOS DE TERMINACIÓN DEL CONTRATO DE COMODATO
Además de las causas generales de terminación de este contrato, tales como agotamiento natural del mismo por el cumplimiento de todas las obligaciones derivadas de él, la nulidad del contrato, la perdida de la cosa por caso fortuito y sin responsabilidad del comodatario, etc, pueden mencionarse como causas especiales las siguientes:
a) La muerte del comodatario 1938 C, ya que con respecto a este es un contrato “intuitu personae”.
b) Denuncia o desistimiento unilateral del comodante, aún antes de terminar el plazo o uso convenidos, cuando sobreviene al mismo comodante necesidad urgente de la cosa, o prueba que hay peligro de que ella perezca si continúa en poder del comodatario, o si este ha permitido a un tercero el uso de la cosa sin consentimiento del propio comodante articulo 1938 n°2 C.
c) También por denuncia o desistimiento unilateral del comodante, cuando no se ha convenido el uso o no se ha fijado plazo para el mismo, es decir como en el caso del contrato de “precario” que constituye una derogación a los principios generales en materia de obligaciones.

MARCO JURÍDICO APLICABLE
De acuerdo a la actividad que realiza el notario este da aplicación al articulo 32 de la ley del notariado así mismo les dice a las partes que no incumplan ninguna de las obligaciones a las que ellos estan aceptando y que si el comodario no cumpliere con lo establecido expresamente en el TITULO TREITA DEL LIBRO CUARTO DEL CÓDIGO CIVIL, en lo que fuere aplicable estará sometido a la sanciones que los mismos artículos le atribuyen, este tipo de contrato está regulado en los artículos 1932 al 1953 Código Civi.

[1] “Los Principales Contratos Civiles y su Paralelo con los Comerciales”, José Alejandro Bonivento Fernández, pág. 443. Tercera Edición
[2] De los Contratos Civiles , “teoria General de los Contratos en especial Registro Público, Medal Sánchez , Ramón, editorial porrua, México 1986, pág. 283-291.
[3] De los Contratos Civiles Teoria General de los Contratos, Medal Sanchez, pág 285-286
[4] Curso de Derecho Civil, Arturo Alessandrí Rodríguez y Manuel Somarriva Undurraga, “Las Fuentes de las Obligaciones en particular”, pág, 574 – 576.
[5] De Los Contratos Civiles Teoría General del Contrato, Medal Sánchez , pág. 287 - 290
[6] Ibidem, pág.571.

MODELO DEL CONTRATO

NUMERO SESENTA Y OCHO. En la ciudad de San Salvador, a las catorce horas del día cuatro de marzo de dos mil cinco. Ante Mí, REINALDO GONZALEZ, Notario, de este domicilio, comparece el señor CARLOS ALBERTO MENÉNDEZ MORALES, de treinta y ocho años de edad, Licenciado en Trabajo Social, del domicilio de Mejicanos, departamento de San Salvador, persona a quien conozco e identifico por medio de su Documento Único de Identidad Número Cero cero seiscientos treinta y nueve mil novecientos setenta y nueve- cero; quien actúa en nombre y representación, en su calidad de Alcalde Municipal del MUNICIPIO DE MEJICANOS, DEPARTAMENTO DE SAN SALVADOR, con Número de Identificación Tributaria Cero seiscientos catorce- cero diez mil seiscientos once- cero cero cuatro- cero, de cuya personería Jurídica doy fe de ser legitima y suficiente por haber tenido a la vista los documentos siguientes: A) Credencial extendida por los miembros del Tribunal Supremo Electoral señores José Sergio Mena Méndez, Magistrado Presidente, Julio César Hernández Cárcamo, Juan José Martel, José Mario Bolaños Orellana y Pablo Antonio Cerna, Magistrados Propietarios y José Heriberto Alvayero, Secretario General, con fecha once de abril del año dos mil tres, en cumplimiento de la facultad que le otorgan los artículos doce y doscientos sesenta y nueve del Código Electoral, en el que consta, que de acuerdo al escrutinio final de las elecciones celebradas el día dieciséis de marzo del año dos mil tres, por el referido Tribunal, el señor CARLOS ALBERTO MENÉNDEZ MORALES, resultó electo Alcalde Municipal de la ciudad de Mejicanos, para el periodo constitucional que se inició el primero de mayo del año dos mil tres y finaliza el treinta de abril del año dos mil seis; B) Certificación del acuerdo número UNO, Acta número TREINTA Y CUATRO de la VIGÉSIMA NOVENA sesión ordinaria celebrada el día veintiocho de julio del año dos mil cuatro, por medio del cual el Concejo Municipal acordó en primer lugar conceder en Comodato la zona verde, situada en Urbanización Residencial La Gloria, jurisdicción de Mejicanos; por el plazo de NOVENTA Y NUEVE AÑOS, a favor de la Iglesia Católica de El Salvador, Arquidiócesis de San Salvador para la Parroquia Jesucristo Sumo y Eterno Sacerdote; y en segundo lugar facultó al Señor Alcalde Municipal de la ciudad de Mejicanos, señor Carlos Alberto Menéndez Morales, para que comparezca a otorgar el presente Instrumento; C) Certificación del Acuerdo Número UNO, Acta número TREINTA Y SEIS, de la TRIGÉSIMA PRIMERA SESION ORDINARIA celebrada por el concejo municipal, el día dieciocho de agosto del año dos mil cuatro, en el que modifican el Acuerdo relacionado en el literal anterior, en el sentido de conceder en Comodato para el plazo de NOVENTA Y NUEVE AÑOS los Equipamientos Sociales números DOS Y TRES, de la Urbanización Residencial La Gloria, jurisdicción de Mejicanos a favor de la Iglesia Católica de El Salvador, Arquidiócesis de San Salvador para la Parroquia Jesucristo Sumo y Eterno Sacerdote; D) Certificación del Acta Número CUARENTA Y TRES, de la TRIGÉSIMA SEXTA SESION ORDINARIA, celebrada por el concejo municipal el día veintidós de septiembre del año dos mil cuatro, en el que modifican el Acuerdo relacionado en el literal C, en el sentido de conceder en Comodato por NOVENTA Y NUEVE AÑOS a la Iglesia Católica, Apostólica y Romana en El Salvador, Arquidiócesis de San Salvador, los Equipamientos Sociales números DOS Y TRES, de la Urbanización Residencial La Gloria, jurisdicción de Mejicanos, para la Parroquia Jesucristo Sumo y Eterno Sacerdote; E) Certificación del Acta Número TRES, de la TERCERA SESION ORDINARIA, celebrada por el concejo municipal el día diecinueve de enero del presente año, en el que modifican el acuerdo relacionado en el Literal D, en el sentido de que: el Área total del Equipamiento Social Número Dos es de Dos mil Setecientos Dieciocho Metros Cuadrados Noventa Centímetros Cuadrados; del cual se desmembrará un Área de Dos Mil Doscientos treinta y dos metros cuadrados cincuenta y nueve centímetros cuadrados, quedando el Área de Cuatrocientos Ochenta y seis metros treinta y un centímetros cuadrados como resto del inmueble; y F) Certificación del Acta Número ONCE, de la SEPTIMA SESION ORDINARIA, celebrada por el concejo municipal el día dieciséis de febrero del presente año, en el que modifican el acuerdo relacionado en el Literal E, en el sentido de que: el área a desmembrar DEL EQUIPAMIENTO SOCIAL NUMERO DOS es de DOS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y DOS PUNTO CINCUENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS, quedando el resto del inmueble reducido a CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS METROS CUADRADOS TREINTA Y UN CENTÍMETROS CUADRADOS; y en tal calidad ME DICE: I) Que según matriculas números SEIS CERO CERO CERO TRES UNO DOS DOS- CERO CERO CERO CERO CERO; y SEIS CERO CERO CERO TRES UNO DOS TRES- CERO CERO CERO CERO CERO; del Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, su representada es dueña y actual poseedora de dos inmuebles de naturaleza Urbana, identificados como Equipamientos Sociales Números DOS y TRES, situados en la Residencial La Gloria, Jurisdicción de Mejicanos; cuyas Descripciones Técnicas son las siguientes: PRIMERO: EQUIPAMIENTO SOCIAL NUMERO DOS, DE LA URBANIZACIÓN RESIDENCIAL “LA GLORIA”, de un área de DOS MIL SETECIENTOS DIECIOCHO PUNTO NOVENTA METROS CUADRADOS, y tiene las medidas siguientes: AL NORTE: formado por doce tramos: primero, con distancia de nueve punto cuarenta metros; segundo, con distancia de nueve punto treinta y nueve metros; tercero, con distancia de dos punto dieciséis metros; cuarto, con distancia de veintidós punto veintiún metros; quinto, con distancia de veinticinco metros; sexto, con distancia de siete punto setenta y seis metros; séptimo, con distancia de veintiuno punto once metros; octavo, con distancia de dos punto cuarenta y tres metros; noveno, línea curva de seis punto veintiocho metros; décimo, con distancia de cuatro metros; undécimo, línea curva de seis punto veintiocho metros; y duodécimo, con distancia de cinco punto cincuenta metros. AL ORIENTE: con distancia de cincuenta y tres punto cincuenta metros. AL SUR: formado por cuatro tramos: primero, línea curva de veintiuno punto treinta y siete metros; segundo, con distancia de trece punto sesenta y seis metros; tercero, con distancia de veintisiete punto noventa metros; y cuarto, con distancia de dieciocho metros; y AL PONIENTE: formado por tres tramos: primero, línea curva de veintiocho punto cuarenta y cinco metros; segundo, con distancia de ocho metros; y tercero, línea curva de seis punto diecisiete metros. Que del inmueble antes descrito, procede a desmembrar una porción de terreno, de una extensión superficial de DOS MIL DOSCIENTOS TREINTA Y DOS PUNTO CINCUENTA Y NUEVE METROS CUADRADOS, cuya descripción técnica es la siguiente: AL NORTE: formado por nueve tramos: primero, con distancia de trece punto treinta y cuatro metros; segundo, con distancia de veinticinco metros; tercero, con distancia de siete punto setenta y seis metros; cuarto, con distancia de veintiuno punto once metros; quinto, con distancia de dos punto cuarenta y tres metros; sexto, línea curva de seis punto veintiocho metros; séptimo, con distancia de cuatro metros, octavo, línea curva de seis punto veintiocho metros; y noveno, con distancia de cinco punto cincuenta metros; AL ORIENTE: con distancia de cincuenta y tres punto cincuenta metros; AL SUR: formado por cuatro tramos: primero, línea curva de veintiuno punto treinta y siete metros; segundo, con distancia de trece punto sesenta y seis metros; tercero, con distancia de veintisiete punto noventa metros; y cuarto, con distancia de dieciocho metros; y AL PONIENTE: formado por tres tramos: primero, línea curva de veintiocho punto cuarenta y cinco metros; segundo, con distancia de ocho metros; y tercero, línea curva de seis punto diecisiete metros. Que después de la presente desmembración el inmueble general ha quedado reducido a una extensión superficial de CUATROCIENTOS OCHENTA Y SEIS PUNTO TREINTA Y UN METROS CUADRADOS, cuya descripción técnica es la siguiente: Partiendo de la intersección de los ejes de la Calle La Gloria y el Pasaje OCHO C, se mide hacia el Sur sobre el eje del Pasaje OCHO C con rumbo SUR Cero siete grados cinco minutos treinta y dos segundos Oeste una distancia de Ochenta punto setenta y seis metros, se continúa con rumbo NORTE cincuenta y dos grados cincuenta y cuatro minutos veintiocho segundos Oeste y una distancia de veinte punto noventa y cinco metros hasta el mojón sesenta y cuatro del plano general del inmueble, se continúa por el lindero y con rumbo NORTE Ochenta grados cuarenta y tres minutos nueve segundos Oeste y una distancia de quince punto veintitrés metros, se llega al mojón sesenta y tres; se continúa con rumbo NORTE Setenta y seis grados treinta y dos punto siete minutos Oeste y una distancia de trece punto sesenta y cinco metros, se llega al esquinero Nor Este del lote que se describe, a partir de dicho esquinero, el lote mide y linda: AL ORIENTE: Línea recta con rumbo SUR Tres grados diecisiete minutos treinta segundos Oeste y una distancia de veintidós punto dos metros; lindando con la planta de bombeo de agua potable propiedad de INVERSIONES PEGASSO, SOCIEDAD ANONIMA; AL SUR: Línea recta con rumbo Norte Ochenta y nueve grados veintitrés minutos cincuenta y cinco segundos Oeste y una distancia de trece punto treinta y cuatro metros, llegando al mojón cincuenta y ocho del inmueble; lindando con el resto de la zona de Equipamiento Social Número DOS; AL PONIENTE: está formado por dos tramos rectos: El Primero, con rumbo NORTE veintidós grados treinta y nueve punto cuatro minutos Oeste y una distancia de nueve punto sesenta y ocho metros hasta el mojón cincuenta y nueve del inmueble general; y el Segundo, con rumbo NORTE: Trece grados trece punto siete minutos Oeste y una distancia de veintidós punto diecisiete metros, llegando al mojón sesenta del inmueble general; lindando con Carlos Luna y con Antonio Martínez, con la Calle El Arenal de ancho variable de por medio; AL NORTE: Está formado por tres tramos rectos: El Primero, con rumbo SUR setenta grados cincuenta y tres punto seis minutos Este y una distancia de trece punto cincuenta y un metros hasta el mojón sesenta y uno del inmueble general; el segundo, con rumbo SUR Sesenta y siete grados treinta punto siete minutos Este y una distancia de nueve punto treinta y nueve metros, hasta el mojón sesenta y dos del inmueble general; y el Tercero, con rumbo SUR setenta y seis grados treinta y dos punto siete minutos Este y una distancia de dos punto cero tres metros, llegando al esquinero Nor Este donde se inició la descripción; lindando con Rosaura Cartagena; y SEGUNDO: EQUIPAMIENTO SOCIAL NUMERO TRES, DE LA URBANIZACIÓN RESIDENCIAL “LA GLORIA”, de un área de DOS MIL QUINIENTOS OCHENTA Y UNO PUNTO CUARENTA METROS CUADRADOS, y tiene las medidas siguientes: AL NORTE: formados por cinco tramos: primero, línea curva de veintinueve punto treinta y dos metros; segundo, con distancia de cinco punto dieciséis metros; tercero, con distancia de nueve punto noventa y siete metros; cuarto, línea curva de nueve punto setenta y nueve metros; y quinto, con distancia de dieciocho punto dieciocho metros. AL ORIENTE: formado por dos tramos; primero, línea curva de uno punto sesenta y cuatro metros; y segundo, con distancia de setenta y cuatro punto cincuenta y siete metros. AL SUR: con distancia de veintiuno punto cuarenta y nueve metros; y AL PONIENTE: formado por nueve tramos; primero, con distancia de cinco punto cincuenta y seis metros; segundo, con distancia de tres punto cincuenta y siete metros; tercero, con distancia de quince punto sesenta y ocho metros; cuarto, con distancia de veintidós punto veintitrés metros; quinto, con distancia de cuatro punto cincuenta y un metros; sexto, con distancia de catorce punto treinta y cinco metros; séptimo, con distancia de cuarenta y dos punto setenta y seis metros; octavo, línea curva de diecisiete punto sesenta y seis metros; y noveno, con distancia de siete punto sesenta y nueve metros; respectivamente al orden de las matriculas. II) Me continua diciendo el compareciente que en la calidad en que actúa, por este medio entrega en calidad de COMODATO a la Iglesia Católica, Apostólica y Romana en El Salvador, Arquidiócesis de San Salvador, para la Parroquia JESUCRISTO SUMO Y ETERNO SACERDOTE de la Ciudad de Mejicanos, la porción de terreno desmembrada del Equipamiento Social Número DOS y el Equipamiento Social Número TRES; dicho contrato de Comodato se regirá por las siguientes condiciones: A) PLAZO: El plazo del Comodato es de NOVENTA Y NUEVE AÑOS, los cuales empiezan a contar a partir de la fecha del presente instrumento; B) DESTINATARIOS: El Comodato se otorga a favor de la Iglesia Católica, Apostólica y Romana en El Salvador, Arquidiócesis de San Salvador, para la Parroquia JESUCRISTO SUMO Y ETERNO SACERDOTE; C) DESTINO: El destino de los inmuebles objeto del presente contrato es para que la Parroquia JESUCRISTO SUMO Y ETERNO SACERDOTE, pueda construir la Ermita SAN PEDRO, en jurisdicción de la Residencial La Gloria, en la ciudad de Mejicanos, departamento de San Salvador; un parque recreativo de uso comunitario y una zona de parqueo para los vecinos inmediatos al inmueble donde funcionará dicha zona de estacionamiento; y D) CONDICIONES ESPECIALES: 1) En una parte del Equipamiento Social Número TRES, la iglesia por medio de la Parroquia Jesucristo Sumo y Eterno Sacerdote se compromete a construir la Ermita San Pedro, la cual servirá para desarrollar y ejecutar los diversos programas de evangelización y atención de la feligresía católica de la Residencial La Gloria y sus alrededores; el inmueble correspondiente al Equipamiento Social Número TRES, estará cercado con poste metálico y Maya ciclón 2) La Iglesia por medio de la Parroquia Jesucristo Sumo y Eterno Sacerdote se compromete a destinar a favor de los habitantes de La Residencial La Gloria, la parte Nor-Poniente del Equipamiento Social número TRES; para parqueo vehicular el cual estará cercado con poste de cemento y alambre de púas. La porción de terreno segregado del Equipamiento Social Número DOS estará destinado para instalar en él, un Parque recreativo al cual tendrá libre acceso el público, pero principalmente los vecinos de la Residencial La Gloria; en dicho parque funcionarán dos columpios, dos Glorietas y se desarrollará un Proyecto de Reforestación con Árboles Ornamentales, los cuales estarán identificados por su nombre Científico, nombre Vulgar y la Familia a la que pertenece cada una de las especies; además, la iglesia por medio de la Parroquia se compromete a mantener dicho parque recreativo libre de malezas y en buen estado de conservación, de manera que sea una zona de sano esparcimiento para los habitantes de la Residencial La Gloria. Los compromisos sobre la instalación del parque recreativo tal y como se han estipulado en el presente contrato se harán efectivas después de transcurrido dos años contados a partir de la fecha del presente instrumento; 3) Asimismo, la iglesia por medio de la Parroquia se compromete a cercar la porción segregada del Equipamiento Social Número DOS; con poste de madera y alambre de púas para salvaguardar el área perimetral, de la permanencia de personas extrañas a la Parroquia y la Residencial La Gloria. Es convenio entre los comparecientes que los pagos de los servicios de Agua Potable, Teléfono y Energía Eléctrica si los hubiere serán por cuenta de la Iglesia. III) Me continua manifestando el Licenciado CARLOS ALBERTO MENÉNDEZ MORALES, que los inmuebles descritos en este instrumento y que hoy se entregan a titulo de COMODATO a la Iglesia Católica, Apostólica y Romana en El Salvador, Arquidiócesis de San Salvador, no son predios dominantes, ni sirvientes, ni están gravados con ninguna carga o derechos reales que le pertenezcan a terceras personas. Presente en este acto el señor FERNANDO SAENZ LACALLE, de setenta y dos años de edad, Sacerdote Católico, de este domicilio; persona a quien conozco e identifico por medio de su Documento Único de Identidad Número Cero cero doscientos diez mil ciento noventa y dos- cinco, quien actúa en su calidad de ARZOBISPO DE SAN SALVADOR, en nombre y representación de la IGLESIA CATOLICA, APOSTÓLICA Y ROMANA EN EL SALVADOR, Arquidiócesis de San Salvador, con domicilio en San Salvador y con Número de Identificación Tributaria Cero seiscientos catorce- ciento noventa mil trescientos cincuenta y seis- cero cero uno- cero; de cuya personería doy fe de ser legitima y suficiente, por haber tenido a la vista: a) Ejemplar del Diario Oficial Número CIENTO SESENTA Y OCHO, Tomo DOSCIENTOS NOVENTA Y SEIS, de fecha once de septiembre de mil novecientos ochenta y siete, en el que aparece publicado el DECRETO LEGISLATIVO Número SETECIENTOS CUARENTA Y DOS, del veinte de agosto de ese mismo año por medio del que se reconoce, de conformidad con la Constitución de la República, la personalidad jurídica de la IGLESIA CATOLICA, APOSTÓLICA Y ROMANA EN EL SALVADOR y la existencia de sus circunscripciones eclesiásticas, entre las cuales se encuentran la Arquidiócesis de San Salvador, se establece también en dicho Decreto que la representación legal de la iglesia la tiene el Arzobispo de dicha Arquidiócesis, y que legitimará su calidad con credencial extendida por el Secretario Canciller de la Curia; b) Certificación extendida, sellada y firmada, el día seis de Mayo de dos mil cuatro, en esta ciudad, por el Secretario Canciller de la Curia Arquidiocesana de San Salvador, Monseñor ROGELIO ESQUIVEL, de la que consta: primero, que a folios doscientos setenta del Libro de Actas, Acuerdos y Decretos, número diez correspondientes a los años mil novecientos noventa y dos a once de noviembre de mil novecientos noventa y seis, del Gobierno Eclesiástico de San Salvador, se encuentra el Acta número Trescientos treinta y uno de toma de posesión del Excelentísimo Monseñor FERNANDO SAENZ LACALLE, como Sexto Arzobispo de San Salvador, con fecha trece de mayo de mil novecientos noventa y cinco; y, segundo: que el Excelentísimo señor Arzobispo de San Salvador reside en esta ciudad y su jurisdicción territorial comprende los departamentos de San Salvador, Cuscatlán y La Libertad; en consecuencia se encuentra facultado para otorgar actos como el presente, y en tal calidad ME DICE: Que acepta el COMODATO que le hace la MUNICIPALIDAD DE MEJICANOS, por medio de esta escritura y se da por recibido en este acto de los inmuebles objeto del presente contrato y que se han relacionado anteriormente, con la obligacion de devolverlos al vencimiento del plazo estipulado; obligándose también a no ceder total o parcialmente el uso de los mismos, a observar el mayor cuidado en su conservación, comprometiéndose en nombre de su representada en los términos expuestos en el presente instrumento. Que todas las mejoras que sean introducidas en los citados inmuebles pasarán a ser propiedad de la MUNICIPALIDAD DE MEJICANOS, sin derecho a reclamar retribución alguna al vencimiento del plazo. Ambas partes convienen expresamente que la Alcaldía podrá resolver el contrato y exigir la entrega de los inmuebles antes del vencimiento del plazo, en los siguientes casos: a) Si el Comodatario incumpliere con alguna de las obligaciones, condiciones o compromisos pactados en el presente contrato; b) Si el comodatario no cumpliere con lo establecido expresamente en el TITULO TREINTA DEL LIBRO CUARTO DEL CODIGO CIVIL, en lo que fuere aplicable. Así mismo los otorgantes señalan como domicilio especial el de la Ciudad de Mejicanos, a cuyos tribunales se someten, renunciando el Comodatario a interponer el Recurso de Apelación a cualquier diligencia o resolución que se dictare en el Juicio promovido por el municipio de Mejicanos para recuperar el inmueble dado en comodato, por incumplimiento de las obligaciones del comodatario, corriendo por cuenta de este todos los gastos en que se incurran, inclusive las costas procésales y las llamadas personales. En todo caso, ante conflicto con la comunidad prevalecerán los intereses de la comunidad, especialmente los de la Residencial “La Gloria”, jurisdicción de Mejicanos. Así se expresaron los comparecientes, a quienes explique los efectos legales de esta escritura y leído que les hube lo escrito íntegramente, en un solo acto sin interrupción, manifiestan su conformidad, ratifican su contenido y firmamos. DOY FE. “””””””””” ILEGIBLE “””””””””” ILEGIBLE “””””””””” R. GONZALEZ “””””””””” RUBRICADAS “””””””””” PASO ANTE MI: Del folio OCHENTA Y NUEVE Frente al folio NOVENTA Y CUATRO Vuelto del LIBRO DIECISIETE de mi Protocolo, que vence el día veintidós de noviembre de dos mil cinco; y para ser agregado a mi ARCHIVO PERSONAL expido, firmo y sello el presente Testimonio, en la ciudad de San Salvador, a los cuatro días del mes de marzo de dos mil cinco.


LA COMPRAVENTA CIVIL

CONCEPTO
El artículo 1597 del Código Civil da una definición que dice “la compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero. Aquella se dice vender y ésta comprar. El dinero que el comprador da por la cosa vendida se llama precio.”
“Compraventa Civil, es el contrato por el cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precios cierto, en dinero o signo que lo represente”.[1]
“… habrá compra y venta cuando una de las partes se obligare a transferir a la otra la propiedad de una cosa, y esta se obligare a recibirla y pagar por ella un precio cierto en dinero.”[2]
Ramón Meza Barros, define compraventa de la siguiente manera “La convención generadora de obligaciones”[3]

CARACTERISTICAS
a) Es un contrato Consensual: Un contrato es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, en cualquier forma que este se exprese, aunque sea verbalmente[4]. De ahí que el contrato de compraventa se perfecciona en el momento en que las partes convienen en la cosa y el precio esto lo regula el artículo 1605 inciso 1º del Código Civil; sin embargo, cabe la posibilidad de que excepcionalmente se un contrato solemne, “Un contrato es solemne cuando, aparte del consentimiento, requiere, para perfeccionarse, la observancia de ciertas formalidades externas denominadas solemnidades, sin las cuales no produce ningún efecto civil”[5] en El Salvador la compraventa es solemne cuando se trata de bienes raíces, servidumbres, y de una sucesión hereditaria según lo dispone el artículo 1605 inciso 2º del Código Civil. Es de tomar en cuenta lo que dispone el artículo 1580 inciso 1º.ª
b) Es un contrato Principal, ya que para que surja no necesita de la existencia de otro contrato.
c) Es Bilateral, “Un Contrato es… bilateral o sinalagmático, cuando las partes contratantes se obligan recíprocamente”[6] al se un contrato consensual, lógicamente tanto vendedor como comprador contraen obligacionesª
d) Es un contrato Oneroso, porque existe un beneficio reciproco tanto para el comprador como para el vendedor, este beneficio es valuable en dinero.
e) Es Conmutativo, porque existen obligaciones semejantes o equivalentes entre las partes que intervienen en el contrato.
f) Es un contrato de Ejecución Instantánea, la regla general es que una vez perfeccionado se debe cumplir, es decir, se debe entregar la cosa por parte del vendedor y entregar el dinero por parte del comprador, aunque esto no imposibilita de que el vendedor entregue el dinero de manera escalonada.
g) Es nominado. El Código Civil define y regula esta clase de contrato; le hace producir unos efectos y al contrato se entiende incorporados todas aquellas normas que no son contrarias a su esencia o al querer de las partes.
h) Es de Libre Discusión en dicho contrato impera el principio de la autonomía de la voluntad, las partes pueden discutir las cláusulas, formalidades para su perfeccionamiento sin mas limite de que le imponen las leyes y la Constitución



SUJETOS QUE INTERVIENEN.
En el contrato de compraventa es necesaria la existencia del vendedor y comprador y para el caso de que la entrega de la cosa valga más de doscientos colones, debe constar por escrito articulo 1580 inciso 1º del Código Civil, ya sea en instrumento privado o publico y es en este momento en que las partes pueden necesitar la intervención de un Notario para crear un instrumento público, y en el caso de compraventa bienes raíces, servidumbres, y de una sucesión hereditaria siempre se necesita la intervención de un Notario, según lo dispone el artículo 1605 inciso 2º del Código Civil

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES.
“Del Contrato de Compraventa, como contrato bilateral, emanan obligaciones para ambas partes: el vendedor esta obligado a entregar la cosa vendida y al saneamiento de la misma, y el comprador esta obligado a pagar el precio y a recibir la cosa vendida. Y, naturalmente, lo que es obligación para una de las partes, es derecho para la otra; así por ejemplo, frente a la obligación que tiene el vendedor de entregar la cosa vendida, tenemos el derecho del comprador de exigir la entrega del mismo; y por su parte, frente a la obligación del comprador de pagar el precio, tiene el vendedor de exigir que realmente se pague el precio. Porque es un contrato bilateral y, por lo tanto, engendra derechos y obligaciones recíprocas”[7].
A partir del principio de la autonomía de la voluntad en materia de derecho privado, no existe problema de que las partes puedan crear obligaciones, sin mas limite del que le otorga la ley y la Constitución de la Republica, no pudiéndose obligar a nadie con cuestiones fuera del ámbito legal.

OBLIGACIONES DEL VENDEDOR.
Según lo dispone el artículo 1627 del Código Civil, son dos: la entrega o tradiciónª y el saneamiento de la cosa vendida, auque si observamos lo dispuesto en el artículo 1419 del Código Civil, se puede agregar otra obligación de “Conservar y custodiar diligentemente la cosa que se ha obligado a entregar: Los Artículos 1620 y 1631 C. C. en relación con los Artículos 1419 y 1420 del mismo Código, se refieren a esta obligación (no es mas que una aplicación de los principios generales relativos a las obligaciones de dar). El vendedor esta obligado a responder al comprador, por las perdidas o deterioros que experimenta mientras la cosa vendida esta en su poder. Puede ocurrir que la cosa se deteriore y no sea culpa del vendedor, sino por caso fortuito, esto ha originado lo que se conoce como “Teoría de los Riesgos” En principio, el caso fortuito libera al vendedor de la obligación de entregar la cosa, ya que el caso fortuito actúa siempre (salvo situaciones especiales), como circunstancia de plena exoneración de responsabilidad”[8].

OBLIGACIÓN DEL SANEAMIENTO DE LA COSA VENDIDA.
El vendedor por lo menos debe proporcionar al comprador la posesión tranquila y pacifica de la cosa comprada. Ahora bien, dos hechos pueden turbar esta posesión tranquila y pacifica: puede el comprador verse privado de ella porque un tercero extraño pretende derechos sobre la cosa o porque la cosa tenga algunos vicios o defectos que hagan que no sirva para el fin comprado. En ambos casos cesa la posesión pacifica y nace el derecho del comprador para que el vendedor le sane la cosa vendida; en otros términos, nace la obligación del vendedor del saneamiento de la cosa vendida.[9]

EL SANEAMIENTO DE LA EVICCIÓN
Desde el Derecho Romano es conocida esta obligación del vendedor, accesoria por cierto, encaminada a defender la venta de los ataques a las solemnidades de la mancipacion y de la entrega de la cosa. Constituía para los romanos una protección al comprador. Don Andrés Bello acoplo, extraordinariamente, en sus proyectos de Código Civil Chilenoªesa figura del saneamiento, para crear una verdadera institución acorde, por entero, con la naturaleza y formas de compraventa.[10]
El articulo 1640 nos facilita una definición de evicción y dice que: “Hay evicción de la cosa comprada, cuando el cuando el comprador es privado de todo o parte de ella, por sentencia judicial.
Siendo así para que exista evicción se deben cumplir tres requisitos:
a) “Que se le prive al comprador total o parcialmente la cosa: “Nos encontramos en presencia de la Privación de toda la cosa cuando por ejemplo ha habido venta de cosa ajena y el dueño de la cosa entabla acción reivindicatoria en contra del comprador; o también cuando un acreedor hipotecario hace uso de su acción de desposeimiento y quita la cosa al comprador.”[11]
b) La evicción debe producirse por causa anterior a la venta.
Este punto es en parte lógica y además crea seguridad jurídica, protegiendo sobretodo al vendedor, ya que no seria justo que se responsabilice cuado la causa que genere evicción fuera posterior a la venta de la cosa por parte de este.
c) Que la privación ya sea total o parcial se realice a partir de una Sentencia Judicial.
Esta demás decir que si se priva al comprador de la cosa, por otro medio que no sea a partir de la Sentencia Judicial, nunca existirá la figura de Evicción.

OBLIGACIÓN QUE COMPRENDE EL SANEAMIENTO DE EVICCIÓN
“La evicción supone dictacion de Sentencia Judicial, y si se debe dictar Sentencia Judicial es lógico que el legislador suponga que exista juicio o demanda dirigida contra el vendedor. Resulta que de esta obligación el vendedor del saneamiento de la evicción tiene dos partes bien definidas… obligación del vendedor de acudir al auxilio del comprador para defenderlo en el juicio que se le ha iniciado… Una vez producida la evicción… el vendedor debe indemnizar al comprador de los perjuicios.”[12]
En lo que se refiere a la obligación que tiene el vendedor de defender al comprador en el juicio, es una obligación de “hacer” porque se plantea la realización de una actividad o hecho por parte del vendedor.
Una vez verificada la evicción por medio de la Sentencia Judicial tendrá el vendedor una obligación de “dar” que equivale a la indemnización que consiste en:

Devolver al comprador el precio de la cosa vendida.
Indemnizar al comprador de los costos del contrato de compraventa que hubiere hecho.
Indemnizar al comprador de los costos del juicio.
Devolver el valor de los frutos de la cosa comprada y que el comprador se vio obligado a satisfacer al tercero.
Devolver el aumento de valor que haya obtenido la cosa vendida, ya sea por mejoras realizadas por el comprador o debido a razones naturales o de tiempo.

EL SANEAMIENTO DE LOS VICIOS REDHIBITORIOS
“…si una persona compra una cosa, es para que esta le preste una utilidad, la cual puede ser de diversa naturaleza: material, intelectual o moral. Es natural entonces que el vendedor también deba proporcionar al comprador la posesión útil de la cosa vendida. Y precisamente desaparece la utilidad de la cosa vendida cuando ella adolece de un vicio oculto o redhibitorio”[13].
Por lo tanto cuando el comprador ve disminuida la utilidad para lo cual compro la cosa, puede exigir que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio debido a la existencia de vicios ocultos.

La existencia de vicios ocultos en la cosa debe se analizada a través de los requisitos siguientes:
§ Que el vicio este presente en el momento de la venta.
§ Que la existencia del vicio genere que la cosa ya no podrá ser utilizada para el uso que normalmente realizaba y para lo cual se había comprado.
§ Debe estar ocultos, que a simple vista no puedan se observados por el comprador, máxime si su profesión u oficio del comprador no es afín con la naturaleza de la cosa.
Al darse el supuesto de la existencia de un vicio que reúna las características anteriormente apuntadas, el vendedor se ve beneficiado por lo siguiente
§ Puede solicitar la resolución del contrato.
§ Rebaja en el precio

OBLIGACIONES DEL COMPRADOR
La principal obligación es la de pagar el precio de la cosa comprada, además tiene la obligación de recibir la cosa comprada, la cual no es sino una obligación del vendedor de entregarle la cosa vendida.
A la obligación de recibir la cosa comprada se refiere el articulo 1630 del Código Civil, que manifiesta que si e comprador se ha constituido en mora de recibir la cosa, deberá abonar al vendedor los gastos de alquiler de los almacenes, graneros, o vasijas necesarios para mantener la cosa vendida; y agrega que cesa la responsabilidad del vendedor por el cuidado de la cosa, y solo responde de culpa grave o dolo.

CONSECUENCIAS QUE SE DERIVAN DEL HECHO QUE EL COMPRADOR NO CUMPLA CON LA OBLIGACIÓN DE RECIBIR.
§ Pagar al vendedor los gastos de alquiler necesarios para mantener la cosa vendida.
§ Hacer cesar la responsabilidad del vendedor por la perdida de la cosa y hacerlo responsable únicamente por la culpa grave o dolo.

LA OBLIGACIÓN DE PAGAR EL PRECIO; MOMENTO Y LUGAR
El precio deberá pagarse en el lugar estipulado de la entrega, cubriendo así el aspecto convencional del contrato, el que acuerdan las partes.
En cuanto al tiempo de la entrega, se debe verificar lo que los contratantes ha convenido, de lo contrario, a falta de estipulación expresa se deberá hacer en el momento de la entrega de la cosa.
Si no se paga el precio, hay derecho para pedir la resolución o el cumplimiento del contrato mediante el pago forzado

MARCO JURÍDICO APLICABLE.
Ya se ha relacionado los algunos artículos del Código Civil que tienen relación con el contrato de Compraventa, pero para tener mas amplio el fundamento legal, se puede analizar el contrato en estudio a partir de los articulo 1597 al 1686 del Código Civil; sin embargo para efectos de este trabajo, hay que recalcar que en lo concerniente a la intervención del Notario, el articulo 1605 inciso 2º y 1606, son los que dan cabida a la intervención del Notario, y es que como ya se menciono anteriormente, cuando se trata de compraventa de bienes raíces, servidumbres o de derecho hereditario, el legislador ha estipulado que se otorguen mediante escritura publica o bien cuando las partes exijan para el perfeccionamiento del contrato que se verifique por medio de escritura publica.

[1] GOMEZ DE LIAÑO FERNANDO. Diccionario Jurídico, sexta edición, Ediorial Forum, S. A. Oviedo España, pag 72.
[2] OSSORIO, MANUEL. Diccionario de Ciencias Jurídicas Políticas y Sociales, 28ª Edición , Buenos Aires: Editorial Heliasta, 2001, pag. 198
[3] MEZA BARROS, RAMÓN, “Manual de Derecho Civil, de las Fuentes de las Obligaciones”, Tomo I Quinta Edición, Editorial Jurídica de Chile 1976, pág. 9.
[4] ALESSANDRI RODRIGUEZ, ARTURO. De Los Contratos, Editorial Temis S. A. Editorial Jurídica de Chile, pag. 32.
[5] ALESSANDRI RODRIGUEZ, Ob. Cit pag. 32.
ª articulo 1580 inciso 1º: “Deberán constar por escrito los actos o contratos con contienen la entrega o promesa de una cosa que valga mas de doscientos colones.”
[6] ALESSANDRI RODRIGUEZ, Ob. Cit pag 18
ª Ver el apartado 1.4 “DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES”
[7] ALESSANDRI RODRIGUEZ, ARTURO Y SOMARRIVA UNDURRAGA, MANUEL, Redactado por VODANOVIC H., ANTONIO “Curso de Derecho Civil TOMO IV, Editorial Nacimiento, Chile, 1942, pág. 385.
ª Tradición real, artículo 665 C. C. y Tradición Ficta (Simbólica art. 665 num. 3º y 4ºC.C., 672C.C.; Brevi Manu art. 665 num. 5º parte primera C.C.; Constitutum Possesorium 665 num. 5º parte final C.C.
[8] GUIA PARA EL ESTUDIO DE LOS CONTRATOS CIVILES Y DE COMERCIO MODERNO, Separata proporcionada en la Facultad de Jurisprudencia y Ciencias Sociales.
[9] ALESSANDRI Y SOMARRIVA. Ob. Cit. pag. 396.
ª Del cual se ha sido inspirado el Código Civil de la Republica de El Salvador.
[10] BONIVENTO FERNANDEZ, JOSE ALEJANDRO, Los Principales Contratos Civiles y su paralelo con los Comerciales. Editorial Presencia, Tercera Edición, Bogota, Colombia 1977, pag.
[11] ALESSANDRI Y SOMARRIVA. Ob. Cit. pag. 397.

[12] ALESSANDRI Y SOMARRIVA. Ob. Cit. pag. 398.
[13] ALESSANDRI Y SOMARRIVA. Ob. Cit. pag. 406.

LA PERMUTA

CONCEPTO
Contrato llamado también de permutación o de truque, que tiene lugar cuando uno de los contratantes se obliga a transferir a otro la propiedad de una cosa, a cambio de que esta le de la propiedad de otra[1]
“La permutación o cambio,… antecede cronológicamente, a la compraventa. Antes de la aparición de la moneda, como instrumento de valoración dineraria, el acto de adquisición y disposición de las cosas se hacia mediante cambio reciproco; radicando ahí su importancia. Lógicamente, surgiendo a la vida comercial la moneda, la permuta fue perdiendo trascendencia contractual, para abrir paso a la compraventa.”[2]
En el articulo 1687 encontramos la definición siguiente: “La permutación o cambio es un contrato en que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.”

CARACTERISTICAS
a) Es un contrato Consensual: Un contrato es consensual cuando se perfecciona por el solo consentimiento de las partes, en cualquier forma que este se exprese, aunque sea verbalmente. Excepto que las cosas que se cambien sean bienes raíces, o de derecho hereditario, de esta forma el contrato se vuelve solemne.
b) Es un contrato Principal, ya que para que surja no necesita de la existencia de otro contrato.
c) Es Bilateral, hace nacer obligaciones o prestaciones reciprocas para las partes: entregar una cosa o un derecho por otro.
d) Es un contrato Oneroso, porque existe un beneficio reciproco tanto para el comprador como para el vendedor, este beneficio es valuable en dinero.
e) Es Conmutativo, porque existen obligaciones semejantes o equivalentes entre las partes que intervienen en el contrato.
f) Es un contrato de Ejecución Instantánea, la regla general es que una vez perfeccionado se debe cumplir, es decir, hacer el intercambio de las cosas.
g) Es nominado. El Código Civil define y regula esta clase de contrato; le hace producir unos efectos y al contrato se entiende incorporados todas aquellas normas que no son contrarias a su esencia o al querer de las partes.
h) Es de Libre Discusión en dicho contrato impera el principio de la autonomía de la voluntad, las partes pueden discutir las cláusulas, formalidades para su perfeccionamiento sin mas limite de que le imponen las leyes y la Constitución

SUJETOS QUE INTERVIENEN.
Solo intervienen dos personas como en el caso de la compraventa, por lo que hay que hacer mención de que a la permuta se le aplicaran las disposiciones pertinentes a la compraventa, siempre y cuando no se opongan a la naturaleza del contrato en estudio, si no fuera que en la permuta se entrega una cosa cambio de otra y no dinero, se cumplieran los requisitos de una compraventa, todo esto según lo dispone el articulo 1690 del Código Civil, las personas que intervienen se conocen como permutantes.

DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LAS PARTES.
En el caso de la permuta, siguiendo lo dispuesto el articulo 1690 del Código Civil, para ambos permutantes se les aplicaría las obligaciones del vendedor en la compraventa, ya que los dos deben de realizar la prestación de la entrega de la cosa, en este orden de ideas las obligaciones para ambos son las siguientes: la entrega o tradición y el saneamiento de la cosa vendida, auque si observamos lo dispuesto en el artículo 1419 del Código Civil, se puede agregar otra obligación de “Conservar y custodiar diligentemente la cosa que se ha obligado a entregar: Los Artículos 1620 y 1631 C. C. en relación con los Artículos 1419 y 1420 del mismo Código, se refieren a esta obligación (no es mas que una aplicación de los principios generales relativos a las obligaciones de dar).
Es importante hacer mención que también puede darse una cosa y parte de dinero para hacer el cambio, y es aquí donde se debe aplicar el articulo 1598 del Código Civil, en donde se entenderá permuta si la cosa vale mas que el dinero.
MARCO JURÍDICO APLICABLE.
Por ser un contrato nominado, la permuta esta desarrollado en el TITULO XXIV del Código Civil y solamente le dedica cuatro artículos del 1687 al 1690. En lo concerniente a la intervención del Notario, se aplican las mismas reglas para el caso de la compraventa es decir, los artículos 1605 inciso 2º y 1606, que dan cabida a la intervención del Notario, cuando se trata de compraventa de bienes raíces, o de derecho hereditario, el legislador ha estipulado que se otorguen mediante escritura publica o bien cuando las partes exijan para el perfeccionamiento del contrato que se verifique por medio de escritura publica.






















DILIGENCIAS PARA ESTABLECER SUBSIDIARIAMENTE
EL ESTADO FAMILIAR DE UNA PERSONA.

CONCEPTO.
Antes de conceptuar el punto en estudio, es pertinente saber que se entiende por Estado Familiar; que es la calidad jurídica que tiene una persona en relación a la familia y por el cual la ley le atribuye determinados derechos y obligaciones (articulo 186 Código de Familia)); y el registro del Estado Familiar tiene por objeto la inscripción de los hechos y actos jurídicos constitutivos, modificativos, o extintivos del Estado Familiar de las personas naturales, así como la conservación que contiene. (Articulo 187 Código de Familia).
En este orden de ideas podemos decir que las Diligencias para establecer Subsidiariamente el Estado Civil de una persona son aquellas Diligencias de jurisdicción voluntaria promovidas por un particular con el fin de establecer o comprobar de otra manera (subsidiariamente) su Estado Familiar por falta de inscripción de esta en el correspondiente Registro.

REQUISITOS.
Las Diligencias para establecer Subsidiariamente el Estado Civil de una persona, se encuentran reguladas en el artículo 12 de la Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y otras diligencias, y de lo dicho en el acápite anterior, podemos deducir que los requisitos para estas diligencias son:
Omisión o Destrucción de la inscripción del Estado Familiar (articulo 197 Código de Familia).
Constancia Original expedida por la Alcaldía Municipal que acredite la omisión o destrucción de la inscripción del Estado Familiar.
Exposición de motivos y ofrecimiento de prueba ante notario (articulo 12 Ley del Ejercicio Notarial de la Jurisdicción Voluntaria y otras diligencias)



CARACTERES JURIDICOS.
Como caracteres jurídicos podemos decir; que siendo las Diligencias para establecer Subsidiariamente el Estado Civil de una persona diligencias propiamente de jurisdicción voluntaria, se ejercitan a petición de parte, de una persona que necesita darle legalidad a una actuación o certeza a un derecho, sin que se pretenda vincular u obligar a otra persona con la declaración que haga el notario o la autoridad judicial. Desde ese punto de vista, no supone la existencia de un litigio en tanto y en cuanto la actividad judicial no intervenga en el Establecimiento del Estado Familiar. Por eso se dice que en las jurisdicciones contenciosas hay “litis” y sentencia conforme a lo alegado y probado por las partes, con la que se pone fin a un litigio, por medio de la cosa juzgada, lo que no ocurre en jurisdicciones voluntarias como la que estudiamos.[3]

PERSONAS QUE INTERVIENEN.
Dentro de las personas que intervienen en las Diligencias para establecer el Estado Familiar tenemos, en primer lugar, al interesado, que es aquel particular que necesita acreditar o comprobar su estado familiar, y quien acude a una segunda persona que interviene que es el notario, quien es el encargado de conocer y recibir a prueba para tramitar las Diligencias y por ultimo interviene el Sindico Municipal que es el encargado de verificar si el solicitante se encuentra a Derecho en su pretensión de lo contrario se opondría a su petición. En este ultimo caso sí el Sindico se rehusara a lo planteado por el interesado, interviene el Tribunal, que sería un tercero en estas diligencias, que al intervenir deja de conocer el notario y la jurisdicción voluntaria cambiaría a contenciosa.

OBLIGACIONES QUE SURGEN PARA LAS PARTES.
El solicitante; sí este quiere acreditar o comprobar su estado familiar debe presentar pruebas pertinentes, la cual es la prueba testimonial en la cual como lo dispone el articulo 294 numeral 3 del Código de Procedimientos Civiles, los testigos debieron tener doce años o mas cuando acaeció el hecho que presenciaronª. Además debe presentar Constancia Original extendida por la Alcaldía Municipal que de fe de que el registro del estado familiar de esa persona no se ha realizado o realizado se destruyo. Todas estas pruebas deben ser presentadas ante notario para que proceda a tramitar las diligencias.
El notario; una vez que reciba las pruebas, debe notificar al Sindico Municipal donde debió inscribirse esa persona, para que aquel responda en un plazo de ocho días hábiles.
El sindico Municipal no esta en la obligación de responder a la notificación ya que si no lo hace se entiende que su opinión es favorable a lo solicitado por el particular. Pero si estaría en la obligación de presentar pruebas si contestase y se rehusase a la inscripción del solicitante lo cual habría intervención judicial y el notario dejaría de conocer y la jurisdicción voluntaria cambiaria a contenciosa.

EFECTOS
El artículo 971 del Código Civil ahora derogado por la Ley Procesal de familia disponía que ejecutoriada la sentencia del Juez Competente, si ésta fue declarando la existencia del estado civil, (hoy familiar) se daba certificación al interesado para que fuera registrada en la Alcaldía Municipal respectiva. La certificación qué del asiento emitía la Alcaldía producía los efectos legales para probar su estado civil.
Ahora según el inciso final del artículo 12 de la ley del ejercicio notarial y otras diligencias, el testimonio que se expide al solicitante produce el efecto legal, una vez presentada al jefe del Registro de Estado Familiar respectivo este deberá registrarlo y así el solicitante puede ya pedir se le extienda en la Alcaldía su Certificación de Partida respectiva de su estado familiar (antes civil).[4]
El artículo 184 de la Ley Procesal de Familia dispone para el juez de Familia las diligencias de jurisdicción voluntaria de establecimiento del Estado Familiar en forma subsidiaria y en su tenor literal dice:
Art. 184 “A la solicitud para establecer el estado familiar en forma subsidiaria deberá anexarse constancia del registro del estado familiar sobre la inexistencia de la inscripción o la destrucción del registro respectivo, sin perjuicio del procedimiento establecido en Leyes especiales sobre materia registral.
Igual constancia se exigirá para establecer supletoriamente el fallecimiento de alguna persona.
Al quedar ejecutoriad la sentencia se librará oficio para la inscripción del estado familiar a la oficina correspondiente.


CONTRATO DE COMPRAVENTA MERCANTIL.

Nociones generales.
El Contrato de Compraventa definido por Rodrigo Uria como “aquel por el que uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada, y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que lo represente”[5]; en nuestro Código Civil se define a la compraventa como el “el contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero” Art.1597.
La compraventa es la mas antigua y frecuente de los contratos mercantiles, la compraventa constituye, en efecto el prototipo de los actos de comercio; ningún otro expresa con tanto vigor la función peculiar del trafico mercantil como actividad mediadora, dirigida a facilitar la circulación de los bienes , es así que se define a la compraventa mercantil como “el contrato entre un particular o persona jurídica y una empresa mercantil, y se da cuando la transacción se realiza dentro del giro de explotación normal de la empresa mercantil, estas se refieren a aquellas mercaderías cuya fabricación o venta constituya el giro ordinario o normal del negocio de la sociedad vendedora y cuando recae sobre cosas mercantiles”. Establecido en el articulo 1013 del código de comercio. En nuestro derecho la compraventa no es un contrato traslativo, sino meramente obligatorio, obliga al vendedor a entregar la cosa objeto del contrato, pero no tramite por si el dominio de esa cosa, la propiedad de la cosa comprada solo se adquiere por la tradición expresada en el contrato de compraventa.
Existen compraventas que se pueden tomar como mercantiles pero estas no tienen esa calidad es así el caso de las ventas hechas por agricultores o ganaderos, ya que el código respondió al criterio tradicional que excluye del campo del comercio a la actividad agrícola- ganadera y a la artesanía , no estableciéndose mercantiles sus ventas que hicieron los propietarios y los labradores o ganaderos de los frutos o productos de sus cosechas o ganados, así también de las ventas que de los objetos construidos o fabricados por los artesanos hicieron estos en sus talleres . Una y otras ventas tendrán el carácter de compraventas civiles, aunque el comprador sea un comerciante, debemos recordar las consideraciones que se formulan respecto al posible carácter mercantil de la actividad de producción agraria organizada en empresa.[6] Refiriéndose a que los agricultores y artesanos que no tengan almacén o tienda para el expendio de sus productos, no son comerciantes. Art. 16 Com.
Es importante establecer que los bienes inmuebles pueden ser objeto de compraventa mercantil, cuando sean vendidos por empresas dedicadas a la compra de terrenos para urbanizarlos, dividirlos y revenderlos en parcelas, siendo para esta empresa su giro ordinario la venta de bienes inmuebles;[7] regulado en nuestro código de comercio en su articulo 1037, estableciendo como principal requisito para realizar esta venta que la empresa de lotificacion de inmuebles urbanos, solamente podrán funcionar cuando hayan dotado a los lotes de todos los servicios que exige los reglamentos respectivos, según el lugar donde se encuentre situada la lotificacion.
Características.
Consensual : por que basta con el acuerdo de voluntades entre el comprador y vendedor, el cual debe constar explícitamente cada uno de los aspectos, respecto de la naturaleza de la operación, la identidad de la cosa vendida y su precio; aunque el primero no haya sido entregada y el segundo pagado.
Bilateral: se crean obligaciones para las dos partes, el comprador deberá pagar el precio de las cosas vendida y el vendedor deberá entregar la cosa vendida en los términos y plazos convenidos. Art. 1014 Com.
Onerosa: porque, se da con la intención de transferir lucrativamente a otro, el vendedor debe entregar un bien, el comprador, debe pagar un precio, ambas partes reciben un beneficio lucrativo (económico) Art.946 Com.
Solemne: en aquellos casos en que la ley exige expresamente la celebración de determinadas solemnidades, como el otorgamiento de escritura publica en la compraventa de inmuebles y de algunos bienes muebles como los vehículos, las aeronaves, los barcos, y la empresa Art. 948. Com.
Sujetos que intervienen en el contrato de compraventa mercantil.
1) El vendedor: es quien se obliga a transferir el dominio de la cosa.
2) El comprador: es el sujeto obligado a pagar el precio de la cosa vendida
Elementos del contrato de compraventa mercantil
þ Elementos Esenciales Comunes:
a) Capacidad: se refiere a la aptitud legal para ejercer el comercio que debe tener las personas que celebren el contrato Arts.7.8.12, 14, y 16. Com.
b) Consentimiento: se refiere al acuerdo de voluntades manifestadas en el momento de celebrarse el contrato. Art. 965. Com.
c) Causa: Es la obligación reciproca entre el vendedor y el comprador.
d) Objeto: El objeto en que recae la compraventa puede ser cualquier cosa, siempre y cuando no este fuera de comercio y por lo mismo inalienable. No son susceptibles de constituir objeto de venta, los derechos intrasmisibles, cosas prohibidas, como drogas ilícitas, sustancias venenosas, bienes que son de utilidad o dominio público, como obras u objetos históricos, en museos públicos. La cosa objeto de venta, debe ser determinada como seria el señalamiento de ciertos inmuebles, de cierto objeto o bien, determinable como en el caso de una cantidad de cosas de un genero determinado, ejemplo tonelada de varilla, costales de maíz. En el primer caso se habla de venta de cosa determinada, y en el segundo de cosa genérica. Esto se refiere a la individualización de la cosa por sus cualidades específicas.



þ Elementos Esenciales Especiales:
a) Precio: El precio se fija libremente por las partes y se entiende que lo construye una suma de dinero, se hace mención no solo a la cantidad sino también de la cualidad, en tanto que no puede hacerse pago en bien distinto de dinero, pues de los contrario no seria compraventa sino otro tipo de contrato. El precio puede ser determinado o determinable, el primero es cuando se haga referencia al que se fije en bolsa o mercado, ya sea en el País o fuera de el en fecha determinada; y el segundo se cuando no hay determinación de precio, ni convenio expreso referente a la forma de determinarlo, entonces se considera que ambas partes están de acuerdo con el que normalmente cobra el vendedor, por cosas del mismo tipo de las vendidas Art. 1014 inc.1 y 2 Com.
En el precio quedan comprendidas las Arras, que son cantidades que se entregan en señal de convenir un contrato de celebración futura para asegurar la compra o para asegurar la compra o la venta, las cuales pueden perderse en caso de no celebrarse el contrato por desistimiento del que no las dio, o a restituirse dobladas si el contrato no se efectúa por desistimiento de quien las recibió Art. 1014 Inc. 3 Com.
þ Elementos Accidentales.
a) El plazo: El precio debe pagarse en los términos y plazos convenidos, pues de no hacerlo puede provocar la rescisión del contrato y una indemnización por daños y perjuicios. Art. 1017 Com.

Objeto de la Compraventa Mercantil:

Para establecer el objeto del contrato de compraventa mercantil debemos recordar, que el objeto de todo contrato es la obligación en general, la cual consiste siempre en una prestación y esta recaerá sobre una materialidad es decir sobre un hecho.
Aplicando lo antes dicho a la compraventa general, diremos que el objeto esta constituido por una parte, por el precio que es el objeto de la obligación del comprador y este con el animo de revender u obtener lucro de la venta ; y por otra parte por la cosa vendida que es el objeto de la obligación del vendedor.



SOLEMNIDADES DE LA COMPRAVENTA MERCANTIL.

Los contratos mercantiles son por regla general menos solemnes, pero por excepción cuando el código de comercio lo establezca, estos se consideraran solemnes Art. 948 Com; como es el caso de la Compraventa de Empresa, la cual de conformidad al código de comercio debe de constar en escritura publica Art. 621, romano I; en el cual se establece que el traspaso de una empresa deberá de realizarse por escritura publica, la cual deberá de inscribirse en el registro de comercio, y surtirá efectos contra terceros a partir de la fecha de su inscripción. Es en este caso donde podemos apreciar la incidencia notarial, así como aquellos casos donde las partes acuerden el realizarlo en escritura pública con la finalidad de preparar anticipadamente un medio de prueba

EFECTOS DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA MERCANTIL.
Como contrato bilateral perfecto o sinalagmático, la compraventa genera obligaciones para ambos contratantes.
El vendedor queda obligado a lo siguiente:
Ø A conservar la cosa vendida: El vendedor, antes de realizar la entrega de la cosa vendida, se ve obligado a conservar la cosa vendida con la diligencia de un buen comerciante.
Ø A entregar la cosa vendida en el tiempo y lugar pactados: “Consiste en transferir y entregar la cosa vendida; para lo cual la entrega normalmente se hace en el establecimiento del vendedor, salvo pacto en contrario”[8] Art.1020com. ; si la cosa vendida requiere de la entrega de documentos, que aseguren su uso, el vendedor deberá entregarlos con ella; Por ejemplo cuando se realicen ventas de vehículos automotores, los cuales necesitan el traspaso respectivo para obtener su matricula en el registro correspondiente. Art. 1016Com. ; Sin embargo, la posesión no se adquiere sin consentimiento, el vendedor cumplirá con su obligación de entregar realizando todos aquellos actos necesarios para que el comprador pueda tomar posesión de la cosa vendida, poniendo esta a disposición del comprador, en el tiempo y lugar en que debe realizarse la entrega, una vez que el vendedor pone las cosas a disposición del comprador, la realización o no de la entrega o tradición dependerá de la voluntad del comprador, por tanto dependerá de que este, reciba o rechace la cosa puesta a su disposición. Aunque según algunos autores se considera entregada la cosa cuando queda a disposición del comprador o se factura por su cuenta y riesgo.[9]

EL VENDEDOR NO ESTA OBLIGADO A ENTREGAR LA COSA.
1. Si el comprador no le paga el precio: A no ser que se haya pactado el aplazamiento de este.
2. Si, aun existiendo aplazamiento del precio después de celebrado el contrato, se descubre que el comprador es insolvente; Pero de no darse esas excepciones, el retraso del vendedor en la entrega da derecho al comprador para exigir el cumplimiento o la rescisión, con la indemnización en ambos casos de los perjuicios que se hayan irrogado por la tardanza Art.1017com.
3. Responder por el saneamiento de la cosa vendida, la obligación de saneamiento hace responsable al vendedor de la posesión legal y pacifica de la cosa vendida (evicción) y de los vicios o defectos ocultos que tuviere la cosa Art.1019 inc.4° com. En el cual se le da un plazo de quince días siguientes a su descubrimiento o en el plazo que las partes hubieren convenido para hacer los reclamos. El vicio o defecto oculto no debe ser confundido con el vicio o defecto de calidad o cantidad. Para reclamar por estos defectos, el código concede al comprador plazos muy breves: Si la mercadería se recibió enfardada o embalada, la reclamación deberá ser hecha dentro de los ocho días siguientes al de su recibo Art.1019 inc.2° com.
OBLIGACIONES DEL COMPRADOR:
Ø En toda compraventa el comprador asume la obligación de pagar el precio y la de recibir la cosa. El precio puede ser determinado o determinable. En lo mercantil, se considera determinado el precio cuando se haga referencia al que se fije en bolsa o mercado, ya sea en el país o fuera del, en fecha determinada. Si no hubiera determinación del precio, ni convenio expreso referente a la forma de determinarlo, se considerara que ambas partes, están de acuerdo con el que normalmente cobra el vendedor. Por cosas del mismo tipo de las vendidas. [10]Art.1014 inc. 2° Com.
[1] OSSORIO, MANUEL Ob. Cit pag. 746
[2] BONIVENTO FERNANDEZ, JOSE ALEJANDRO. Ob cit pag 228
[3] RAMON MEZA BARROS. Manual de Derecho Civil, Tomo I.

ª De no ser posible la comparecencia de testigos por tener, por ejemplo, el solicitante una edad demasiado avanzada que haga casi imposible la existencia de personas doce años mayor que esta, bastara que se pruebe la posesion notoria del Estado Familiar del solicitante. Art. 198 Codigo de Familia.
[4] LUIS VASQUEZ LÓPEZ. Derecho y Practica Notarial. Tomo I, Tercera Edición.
[5] Rodrigo Uria, Contratos Mercantiles Pág.
[6] Rodrigo Uria, Contratos Mercantiles Pág.
[7] Rodrigo Uria, Contratos Mercantiles Pág.
[8] Dr. Lara velado Pág.207
[9] Derecho mercantil. Rodrigo Uria, Pág.643
[10] Derecho mercantil. Dr. Lara, velado Pág.208





1. LA COMPRAVENTA CIVIL

DEFINICION:
La compraventa, nace al introducirse la moneda como medida de valores, su aparecimiento supone un estudio avanzado de la civilización y el Derecho.
Habrá Compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir la propiedad de una cosa a la otra y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.

La compraventa es un contrato mediante el cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que los represente.

El Código Civil en el Artículo 1597, hace referencia a una definición legal de lo que es la compraventa en la cual dice textualmente: “La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero”.

Los Artículos 656 y 665 Nº 5 C. C., menciona a la compraventa como titulo traslaticio de dominio. En nuestro medio, por la sola compraventa no se adquiere el dominio, sino que de ella únicamente nacen derechos personales y el comprador adquiere el dominio, al hacérsele tradición de la cosa, o sea que la compraventa habilita solo para adquirir el dominio.

CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA:

Dentro de la clasificación general de los contratos la compraventa es:
Atendiendo como se perfeccionan los contratos: CONSENSUAL: por regla general, este tipo de contratos se perfeccionan con el solo consentimiento de las partes; sin embargo, excepcionalmente puede ser SOLEMNE: lo que ocurre en la compraventa de bienes raíces, servidumbre y de sucesiones hereditarias (Art. 1605 Inc. 1º y 2º C. C).

Atendiendo a la forma como existen: PRINCIPAL: porque subsiste por si solo, por lo que el contrato de compraventa no necesita de otro contrato para que este pueda subsistir y que surta sus efectos jurídicos (Art. 1313 C., C.).

Atendiendo a las partes: BILATERAL: porque en la compraventa, contraen obligaciones ambas partes; en la cual, el vendedor a de entregar la cosa y el comprador a entregar el precio y a recibir la cosa comprada. Esto es en esencia la compraventa (Art. 1310 y 1597 C., C.).

Atendiendo a las utilidades que presentan para las partes: ONEROSO: porque ambas partes resultan o recíprocamente se ven beneficiados (Art.1311 C., C.).

Atendiendo a la equivalencia de las pretensiones: CONMUTATIVO: porque hay equivalencia entre las obligaciones de comprador y vendedor. Pero a veces puede tener carácter a ALEATORIO como sucede en la compraventa de cosa futura Art. 1617 C., C. Ej: en la Compraventa que recae sobre minas.

Según momento de ejecución de las obligaciones: este tipo de contrato es DE EJECUCIÓN INSTANTANEA, la obligación se cumple de una sola vez. Ej: Pedro vende un caballo a Juan; Pedro entrega y Juan paga: es todo el contrato.

Según generen o produzcan efectos en terceros: este es un CONTRATO INDIVIDUAL, por limitarse a producir efectos solo entre las partes que intervienen en la celebración de este;

Dependiendo de la forma como se obtenga la voluntad: o se genere la voluntad el contrato de compraventa es de LIGRE DISCUSIÓN, por se las partes la que acuerdan y discuten los términos en los cuales se celebra la compraventa.

PERSONAS QUE INTERVIENEN:
En la Compraventa intervienen por una parte el COMPRADOR: que es la persona que se obliga a dar el precio, y por otra parte el VENDEDOR: que es quien se obliga a transferir el dominio de la cosa.

En cuanto a la capacidad estas personas, el Art. 1599 C. C, menciona como capaces a aquellas personas que la ley no declara inhábiles, para celebrar un contrato. A excepción de la incapacidad, puede ser absoluta y relativa. Existen incapacidades especiales que podemos ver desde tres puntos de vista: A) Incapacidad solo para vender, a ellas se refieren los Art. 1601, 1602, 1904 C. C; B) Incapacidad para comprar, señalada por los Art. 1602, 1603 C. C. y C) Incapacidad para comprar y vender en el caso recogido por el Art. 1600 C. C. pr ser la compraventa un contrato bilateral, la causa de la obligación de el vendedor de entregar la cosa será obligación del comprador entregar el precio.

OBJETOS:
El objeto esta constituido parte, por el precio que el objeto de la obligación del comprador y por otra, por la cosa vendida que es el objeto de la obligación del vendedor.

SOLENMINDADES:
Las solemnidades de un contrato de compraventa pueden ser:
El art. 1605 establece por regla general la compraventa es un contrato consensual, porque reconsidera que se perfecciona con el consentimiento entre los contratantes y excepcionalmente es un contrato solemne, debido a que se dan ciertas formalidades para que pueda surtir efectos jurídicos. Las solemnidades que se producen en el contrato de compraventa puede ser: Las solemnidades propiamente tales ya que estas son exigidos en atención al contrato, por ejemplo: en el contrato de compraventa de un bien inmueble Art. 1605 se dividen en.
1. Según los efectos que se pretendan surtan contra terceros, para nuestro caso de que se dio una compraventa de inmueble de naturaleza rústica, se da por medio de Instrumento Público, Art. 1605 y también se dio la publicidad por irse a inscribir en el Registro correspondiente, para que pueda surtir efectos contra terceros.
2. Atendiendo al hecho que ley las haya exigido o que dependa de la voluntad de la parte de las cuales están:
a) Solemnidades legales generales: Son las que se le aplican a todo
contrato de compraventa de bienes raíces, servidumbres y
sucesiones hereditarias, a esta se refiere el Art. 1605 inc. 2º C. C
b) Solemnidades legales especiales: Estas pueden darse, por las circunstancias a que ser celebra el contrato o por la calidad de las personas que intervienen, dentro de estas podemos colocar: el caso de las ventas forzadas, que requieren: valúo judicial, publica subasta, publicación de carteles, todo ante juez competente; art. 652 inc. 3º C. C en relación al Art. 644 Pr. C.

Solemnidades Voluntarias: Las partes pueden crear solemnidades para el contrato de compraventa en el entendido en que solo podrán hacerlo en los casos en que la ley no las exige expresamente, el articulo 1606 del Código Civil, da la base lega a las solemnidades voluntarias. Dentro de las solemnidades voluntarias de la compraventa, podemos citar sin vacilación a las “Arras”.

OBLIGACIONES QUE SE GENERAN
Dentro de los contratos, en este caso el de compraventa, se generan obligaciones; tanto para el sujeto que vende la cosa (vendedor), como para el sujeto que compra la cosa (comprador) . obligaciones del vendedor; la entrega o tradición (Art. 1627 C.C.) y el saneamiento de la cosa debida (Art. 1639 y Sig. CC); las obligaciones del comprador: pagar el precio de la cosa (Art. 1637 CC), recibir la cosa comprada (Art. 1630 CC), pagar testimonio de la escritura (Art. 1610 Inc. 2° CC) y abonar los gastos de transportes (1628 CC).

ELEMENTOS DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA.
En el articulo 1315 del Código Civil, establece que en los contratos de compraventa; se pueden encontrar elementos propios de los contratos; de los cuales aplicaremos al Contrato que surge de la compraventa Civil.
El contrato de compraventa contiene elementos esenciales; como todo contrato, para que exista y pueda surtí efectos jurídicos; a su vez se derivan en:
a) elementos esenciales comunes; los cuales viene incorporados para la validez de este tipo de contrato, el cual exige:
ª La capacidad: es la actitud que deben de tener tanto el vendedor como el comprador, al momento que se da la compraventa (Art. 1316, 1317 y 1318 CC.)
ª El consentimiento: es el acuerdo al que llegaba el vendedor y el comprador, uno de vender y entregar la cosa y el otro de pagar el precio y recibir la cosa, siendo este un elemento esencial para que se perfecciones el contrato (Art. 1416 CC).
ª La causa: es el cumplimiento de las obligaciones que emanan del Contrato, por una parte entregar la cosa debida y por la otra el ago de la cosa determinada sea este un bien mueble o inmueble (Art. 1338 CC).
ª El Objeto: consiste en la obligación generada tanto del comprador como del vendedor, así el comprador se obliga a dar el dinero del precio y el vendedor se obliga a dar la cosa por la cual el comprador ha pagado; por lo tanto, el precio y la cosa serán el objeto del contrato (Art. 1331 CC).

b) Como elemento esencial especial: El precio de la compraventa es un elemento especial, ya que este no exige en todos los contratos; sino que es un acuerdo que surge entre ambos contratantes y solo será exigible de acuerdo al contrato que se haya generado. Como por ejemplo, en el Testimonio de Escritura Pública de Compraventa de Arma de Fuego, el precio pagado por el comprador de X cantidad..
En cuanto a los elementos naturales son aquellos que pertenece al contrato, sin necesidad de cláusulas especiales, es por ello que el contrato de compraventa, no es necesario que se estipule la obligación de garantía que tiene el vendedor, (Art. 1639 CC).
La compraventa, contiene un elemento accidental, el cual es la estipulación de un plazo para que el vendedor entregue la cosa al comprador (Art. 1365 CC).



2. LA COMPRAVENTA MERANTIL

GENERALIDADES:

CONCEPTO:
La compraventa es un contrato, mediante el cual una de las partes se obliga a dar un cosa y la otra a pagarla en dinero Art. 1567 CC); por consiguiente, el contrato tiene dos obligaciones principales:
a) la del vendedor, de traspasar al comprador la propiedad de cosa vendida
b) la de comprador, de pagar al vendedor el precio de la cosa vendida; ambas prestaciones se consideran equivalentes.

La compraventa Mercantil, se da cuando la transacción se realiza dentro del giro de explotación normal de una empresa mercantil, estas se refieres a aquellas mercaderías cuya fabricación o venta constituye el giro ordinario del negocio de la sociedad vendedora y cuando recae sobre la cosa mercantiles (Art. 3 y 5 Com. ) que aunque no se realice en masa y por empresa de acuerdo con el Art. 1013 Com.. Ejemplo de esta son las ventas de la empresa mercantil en algunos de sus establecimientos o de sus elementos intangibles que puedan subsistir separadamente como distintivos comerciales, patentes, títulos valores y otros similares.

CARACTERÍSTICAS Y EFECTOS DE LA COMPRAVENTA MERCANTIL.

CARACTERÍSTICA:
a) Consensual: por que basta con el acuerdo de voluntades entre el comprador y el vendedor, el cual debe constar explícitamente cada uno de los aspectos, respecto de la naturaleza de la operación, la identidad de la cosa vendida y su precio; aunque la primera no haya sido entregada y el segundo pagado.
b) Bilateral. Se crean obligaciones para las dos partes, el comprador deberá pagar el precio de las cosas vendidas y el vendedor deberá entregar la cosa vendida en los términos y plazos convenidos (Art. 1014 Com).
c) Onerosa, por que se da con la intención de transferir lucrativamente a otro, el vendedor debe entregar un bien, el comprador, debe pagar un precio, ambas partes reciben un beneficio lucrativo económico (Art. 946 Com).
d) Solemne. En aquellos casos en que la ley exige expresamente la celebración de determinada solemnidad, como el ortogamiento de escritura pública, en la compraventa de inmuebles y de algunos bines inmuebles como los vehículos, las aeronaves, barcos y la Empresa (Art. 948 Com)

EFECTOS:
a) Efectos Reales: son aquellos que tiene por objeto, la transmisión o la constitución de un derecho real. Cuando el comprador adquiere la propiedad de la cosa vendida, en el momento que se concluye el Contrato. La posibilidad de adquisición, se da en tanto que la cosa sea determinada individualmente. No es necesario que se haga la entrega al comprador, puesto que no se trata de un contrato real, la cosa puede, quedar en poder del propio vendedor
b) Efectos Obligatorios: Son aquellos que tienen por objeto, el nacimiento de una relación de goce o crédito. Cuando a pesar de haberse perfeccionado el Contrato no se transfiere la propiedad de la cosa, simplemente el vendedor queda obligado a hacerlo posteriormente. Lo que si es importante es que el consentimiento que se exprese sea con intención de transferir el dominio de la cosa, pero no es preciso que esto ocurra en el momento exacto de la celebración del Contrato. El Contrato de compraventa mercantil, se consuma cuando el vendedor transfiere la cosa y el comprador paga el precio.


ELEMENTOS DEL CONTRATO MERCANTIL.

ELEMENTOS ESENCIALES COMUNES:

a) Capacidad: se refiere a la aptitud legal para ejercer el comercio que deben tener las personas que celebren el Contrato (Art. 7, 8 12, 14 y 16 Com).
b) Consentimiento: Se refiere al acuerdo de voluntades manifestadas en el momento de celebrarse el contrato (Art. 965 Com).
c) Causa, Es la obligación reciproca entre el vendedor y el comprador
d) Objeto, el objeto en que recae la compraventa puede ser cualquier cosa, siempre y cuando no este fuera de comercio y por lo mismo inalienable. No son susceptibles de constituir el objeto de venta, los derechos instransmisibles, cosas prohibidas como drogas ilícitas, sustancias venenosas, bienes que son de utilidad o dominio como seria el señalamiento de ciertos inmuebles, de cierto objeto o bien, determinable como en el caso de una cantidad de cosas de un genero determinado, tonelada de varilla, costales de maíz. En el primer caso se habla de venta de cosa determinada, en el segundo caso genérica. Esto se refiere a la individualización de la cosa por sus cualidades especifica.



ELEMENTOS ESENCIALES especiales.
a) Precio, este se fija libremente por la parte y se entiende que lo constituye una suma de dinero, se hace mención no solo a la cantidad sino también de la cualidad, en tanto que no puede hacerse pago en bien distinto de dinero, pues de lo contratado no seria compraventa sino otro tipo de contrato: el precio puede ser determinado o indeterminable, el primero es cuando se haga referencia al que se fije en bolsa o mercado, ya sea en el país o fuera de en el fecha determinada; el segundo se da cuando no hay determinación de precio, ni convenio expreso referente a la forma de determinarlo, entonces se considerará que ambas partes esta de acuerdo con el que normandamente cobra el vendedor, por cosas del mismo tipo de las vendidas (Art. 1014 Inc. 1 y 2 Com.). En el precio quedan comprendidas las arras, que son cantidades que se entregan en señal de convenir un Contrato de celebracion futura para asegurar la compra o para asegurar la venta, las cuales pueden perderse en caso de no celebrarse el Contrato por desistimiento de quien las recibió (Art. 1014 Inc. 3 Com).

ELEMENTO ACCIDENTAL:
a) El plazo. El precio debe pagarse en los términos y plazos convenidos, pues de no hacerlo puede provocar la rescisión del contrato y una indeterminación por daños y perjuicios (Art. 1047 Com).

CLASIFICACION DE LA COMPRAVENTA MERCANTIL.

a) SEGÚN LAS PARTES SE OBLIGAN EN EL:
1. Es bilateral, porque hay dos partes un comprador y un vendedor que se obligan recíprocamente.
b) ATENDIENDO A LA UTILIDAD QUE REPRESENTA PARA LAS PARTES: Oneroso, porque implica un beneficio económico para ambas partes.
c) ATENDIENDO A LA EQUIVALENCIA DE LAS PARTES. Es conmutativo, por que las prestaciones son equivalentes, uno cancela el precio y el potro entrega la cosa.
d) ATENDIENDO A LA FORMA COMO EXISTEN: Es principal, porque subsiste por si mismo y no depende de ningún acto previo o de alguna condición.
e) ATENDIENDO A COMO SE PERFECCIONAN: Es consensual, por que se perfecciona con el consentimiento entre las partes por regla general; pero excepcionalmente, cuando la ley así lo establezca serán solemnes. (Art. 948 Com). Ejemplo: Art. 558 Com.
f) SEGÚN PRODUCZA EFECTOS EN TERCERAS PERSONAS: Es individual, porque ss efectos solo pueden producirse contra el vendedor o contra el comprador.
g) EN ATENCION A COMO SE GENERA LA COLUNTAD: Es de Libre Discusión; por que las partes proponen y negocian las prestaciones libremente: ellas mismas se obligan a través del consentimiento; hay una excepción; y es la compraventa de bienes muebles, pues puede ser por adhesión.
h) SEGÚN EL MOMENTO DE LA EJECICION: Es por regla general de EJECUION INMEDIA, por que la obligación de las partes se cumplen o realizan en un solo acto. Excepcionalmente son de Ejecución Sucesiva, esto significa que las van cumpliendo sucesivamente su obligación, por ejemplo en los contratos de compraventa a plazos.
i) ATENDIENDO A SU REGULACION: Es nominativo, por que tiene una regulación expresa en la ley.



CASOS ESPECIALES DE LA COMPRAVENTA MERCANTIL.

Según nuestro Código de Comercio:
1. Compraventa de cosas que se acostumbra gustar: Se caracteriza, por que en ella el consentimiento no se forma mientas el comprador no declara que le agrada la cosa. El comprador somete la coas a ensayo pero su decisión no dependen de su libre voluntad; no importa que la cosa funciones o no, que sea buena o mala y no esta obligado a sujetarse a ningún criterio para tomar su determinación (Art. 1022 Com). ejemplo de cosas que se acostumbra gustar: bebidas, comestibles, etc., son aquellos productos que se pide una muestra inclusive.
2. Compraventa a prueba: Es la que esta sujeta a la condición suspensiva de que la cosa reúna los requisitos que la haga apta para la finalidad a la que esta naturalmente destinada o para lo que fue pactada. El plazo para hacer la prueba y manifestar que la cosa es idónea o no, será el que las partes hayan establecido, a falta de estipulación será el necesario conforme al uso natural de la cosa (Art. 1023 Com.) si no lo hace, el silencio será interpretado en sentido positivo; ya que el comprador con solo manifestarlo puede deshacer el Contrato y devolver la cosa idónea y si no lo hace es porque la a encontrado idónea, siendo aquí cuando se resulta o se cumple la condición suspensiva y la venta queda firma. Ejemplo: la compra de un automóvil, que lo pide para probarlo.
3. Compraventa sobre muestras o sobre calidades conocidas en el comercio (Art. 1024 Com).
a- Compraventa sobre muestras; en este tipo de contrato; precede a la celebracion; la exhibición que una parte hace a la otra; de uno o varios objetos que han de considerarse prototipos de la cosa que se desea vender o comprar: ña parte aceptante da su consentimiento basado en que la cosa corresponde exactamente ala que se le exhibió, en donde encontramos elementos accidentales. Este contrato es consensual como otras compraventas, y esta sujeta a una condición resolutoria, y si la cosa no corresponde a la muestra, esto podría considerarse como incumplimiento del Contrato y propiciar la resolución de este.
Cuando las partes ya estén de acuerdo sobre la calidad de la mercadería, se hace necesario que esta se individualice para poder hacer la entrega. Ejemplo, las muestras médicas.
b- Compraventa sobre Calidad Conocida. Lo que diferencia sobe muestras con este tipo de compraventa, es que esta ultima generalmente se trata de mercaderías sumamente conocidas, que su calidad nadie ignora y es por esto que, se considera innecesario referirla a muestras. En este tipo de contratos el vendedor tiene que entregar una cosa de la calidad pactada, ya que podría ser que la calidad conocida sea la mejor que tenga el vendedor, en ese caso, esa será la que se le exija al vendedor.
La determinación del objeto en ambos tipos de compraventa, se hará con referencia a la muestra o a la calidad; para la transmisión de propiedad se precisa que la cosa sea individualizada, esto se hará por acuerdo entre comprador y vendedor, a no ser que por convenio o por el uso pueda hacerse exclusivamente por el vendedor (Art. 1024 Com).
4. Compraventa sobre documentos. Su difusión y utilidad estriban en la seguridad que proporcionan al vendedor y comprador de distintas plazas (lugares): al primero que puede hacer el envío de la mercadería sin el riesgo que el comprador no pague el precio; y al segundo, que puede poner el precio a disposición del vendedor sin peligro de un incumplimiento por parte de este
Puede ser una forma de venta internacional que es regida por el Derecho Internacional Privado y por la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías. La obligación del vendedor consiste en entregar los documentos necesarios para que el comprador pueda recibir las mercaderías vendidas, tales como los títulos valores representativos de las mismas, conocimientos de embarque y certificados de deposito, o si las cosas se encuentran en curso de ruta, las facturas consulares y la póliza de seguros contra riesgos de transportes, en caso que las cosas hayan sido aseguradas. Con este tipo de compraventa se desprende:
5. Compraventa relacionada con la importancia de mercaderías. Presenta tres variedades diferentes atendiendo al pago del precio de las mercaderías, de los gastos de transportes y la primas de seguro contra riesgos del transporte, sus variedades son:
a- Compraventa Costo-seguro y flete (c.s.f.;c.i.f ó c.a.f.), el precio incluye flete, seguro y mercadería. En este tipo de contrato el precio de venta comprende el valor de la mercadería, el de fletes y la prima del seguro; el valor de los fletes será el que haga falta para entregar el comprador la cosa en el lugar convenido, generalmente el puerto de desembarque, en estos casos el vendedor deberá entregar al comprador el conocimiento de embarque o la carta de porte según la naturaleza del transporte que se haya convenido; cubriendo los riesgos convenidos o usuales; sino se contratare podrá contratar el seguro por cuenta de vendedor. (art. 1032 com.) si no el comprador responderá por los riesgos.
b- Compra venta “Costo Flete” (e.f.). funciona en los mismos términos que el anterior con la diferencia de que el vendedor no tiene obligación de contratar el seguro, ni en consecuencia responder por los riegos de transporte (Art. 1033 Com.)
c- La compraventa “libre a bordo” (l.o.b. ó f.o.b.). el precio convenido comprenderá todos los gastos necesarios hasta situar las cosas vendidas a bordo del vehículo que de transportarlas; en el momento de embarcar las cosas los riesgos quedan a cuenta del comprador (Art. 1023 al 1035 Com.). Este tipo de contratos radica en el hecho de que el precio del contrato se paga por abonos, ya que la cosa se transfiere inmediatamente al comprador o bien posteriormente al pago del precio total o parcialmente o del cumplimiento de una determinada condición que se pactare; en esta clase de contratos, la ley permite que se pacte que la falta de pagos de uno o de varios abonos, produzca la resolución del Contrato (Art. 1025 y 1026 Com.)

La compraventa a plazos:
El precio del contrato se paga por abonos, la cosa se transfiere hasta que se haya hecho el pago posteriormente al pago total o parcial. (Art. 10, 1025 y 1026 Com), para inscribir se lleva la escritura (es identificables), igualdad de condiciones, tanto comprador y vendedor.

Según la doctrina:
a) La compraventa de masa o acervo, está compuesta de un conglomerado que se considera una unidad, es una venta de cuerpo cierto.
b) La compraventa al peso, cuenta o medida: no están determinadas si no hasta que se hayan pesado, contado y medido.

6. Compraventa a plazo de títulos valores.
Este tipo d contrato, se regula por las reglas normales del contrato de compraventa plazos simple, pero con los títulos valores incorporados, una serie de derechos, es necesarios regular tal situación y así el articulo 1036 Com. indica que los intereses o dividendos que correspondan desde la celebracion del contrato hasta el vencimiento del plazo, serán cobrados por el vendedor, por cuenta del comprador, el derecho de voto corresponderá al vendedor hasta el memento de la entrega, a no ser que se trate de acciones nominativas y se hubiere anotado el nombre del comprador en el Registro de Accionistas (arts. 155,1032 y 1036 Com.)
7. Compraventa mercantil de Inmuebles.
La única forma de que una compraventa de bien inmueble sea considerada de mercantil, es que sea realizada en masa y por empresa, por lo tanto, solo tendrá ese carácter si es verificada por una empresa lotificadora, debiendo cumplir con lo estipulado del Articulo 1037 Com.

Venta a Plazos de Bienes Muebles:

Es aquella en que se conviene que e dominio no será adquirido por el comprador, mientras no haya pagado la totalidad o parte del precio, o cumplida alguna condición, articulo 1038 y 1050 Com. como se ve, esta forma de compraventa es una variación de la venta a plazos simple, variación que depende de la circunstancia siguiente:
a) que las cosas vendidas sean muebles exclusivamente,
b) que la transferencia del dominio de las cosas vendidas, de parte del vendedor se suspendan hasta que haya pagado el precio total, parte de el o se haya cumplido determinada condición, y
c) que el contrato se inscriba en el Registro de Comercio, siempre que la venta sea superior a un mil colones, o su equivalente a dólares, y se presente dentro de los tres días de la fecha del contrato, Articulo 1038 y 1039 com. art. 13 N° y 66 de la Ley del Registro de Comercio.


3. DILIGENCIAS PARA ESTABLECER SUBSIDIARIAMENTE EL NACIMIENTO DE UNA PERSONA

ESTADO FAMILIAR DE HIJO:
Consiste en un conjunto de hechos armónicos considerados, demuestran la filiación de una persona con su progenitor y el parentesco de ella con la familia a que pertenece. Que le facultan para exigir derechos y contraer obligaciones
Establecer subsidiariamente el nacimiento de una persona significa: realizar de manera supletoria esta situación cuando no se encuentra asentada la partida de nacimiento, tales diligencias deberán realizarse ante Notario.

Características
- Que el que carezca de Partida de Nacimiento debe ser mayor de 18 años;
- Debe presentarse constancia emitida por la Alcaldía correspondiente de que no se encuentra asentada la Partida de Nacimiento.
- Dos testigos que sea mayores 12 años de ocurrido el nacimiento;

Sujetos que intervienen:
- Solicitante u otra persona que demuestre interés
- Notario
- Testigos
- Sindico


4. CONVENIO DE DIVORCIO

Se considera por la mayoría de autores que el divorcio por mutuo consentimiento es aquél en el cual “se pretende que las parejas cuyo matrimonio a fracasado, no tengan que recurrir a procedimientos y pruebas simuladas para obtener el divorcio”.

Lo que nos lleva a admitir que el reconocimiento conjunto de la incompatibilidad de caracteres, por ejemplo y aun el mutuo acuerdo para disolver el matrimonio, aunque no esté basado en ningún hecho susceptible de apreciación objetiva, sirve de base suficiente para el pronunciamiento de los cónyuges por medio del convenio respectivo en el cual se declara la decisión de disolver el vínculo por el mutuo consentimiento. La diferencia entre esta causal y el divorcio por cualquiera de las otras causales, que establece el art. 106 del Código de Familia, reside en que en el primero es necesaria la concurrencia de voluntades para interrumpir la vida en común, mientras en los restantes existe el supuesto de la decisión unilateral de cualquiera de los cónyuges que interponer la demanda de divorcio ante el Juez de Familia.

El profesor Carbonnier en atención a las anteriores consideraciones expresa “debería considerarse no ya como una causal de divorcio sino más bien como la expresión de la existencia de una causa que los cónyuges preferirían mantener en secreto”. Por consiguiente, la noción de culpabilidad e inocencia de los esposos no es terminante, únicamente su voluntad. Cuando los cónyuges solicitan conjuntamente el divorcio, n están obligados a dar a conocer la causa. Deben nada más someter a la aprobación del Juez el Convenio que regula todo lo concerniente al cuidado personal de los hijos a la autoridad parental, visitas, comunicación y estadía que hubiere acordado, alimentos, contribución económica para los gastos del hogar, pensión alimenticia especial cuando proceda, vivienda, muebles de uso familiar, bases para la liquidación del patrimonio conyugal si existiere alguno de los regímenes de comunidad.

Doctrinariamente ha existido una antigua controversia con relación a esta clase de divorcio, así se han dividido los criterios al respecto los que sostienen que no es aceptable legal, ni moralmente, dejar supeditadas la ruptura del vínculo conyugal a la simple decisión del os cónyuges y los defensores de esta clase de divorcio. Ellos sostienen lo contrario y argumentan que si la ley admite esta forma de disolver el matrimonio, es para que los cónyuges no se vean obligados a deshonrar a su familia, revelando hechos que puedan traer sobre el cónyuge culpable condenas y sanciones.

En nuestro ordenamiento jurídico, se encontraba regulado el mutuo consentimiento en el artículo 148 del Código Civil que disponía las siguientes condiciones:
a) Que la demanda escrita de divorcio fuera presentada al juez por los cónyuges en persona o por medio de apoderado especialmente constituido para este tipo de divorcio.
b) El avenimiento que el juez debía procurar entre los cónyuges
c) La ratificación de la demanda tres meses después de haberla entablado
d) La presentación de la ratificación dentro de los quince días siguientes a la expiración del plazo para ratificarla.

El Código de Familia, en cambio no los exige de esta manera, porque consideró que los mismos, tienen un carácter procesal.

Si bien el Código de Familia, al igual que la legislación civil ya derogada, han establecido el Convenio como un requisito previo de esta clase de divorcio, el contenido del mismo difiere en ambas normativas en muchos aspectos. El Código de Familia ha tratado de adaptarlo a las necesidades familiares y mejor su eficacia, por lo que se establece en este:

1. El Régimen de visitas, comunicación y estadía que se hubiere acordado a fin de que el padre o la madre que no viva al lado de los hijos pueda visitarlos (Art. 108 Ord. 1º del Cód. de Familia) estas cláusulas estipuladas en el convenio, son de estricto cumplimiento, pues la legislación de familia las considera primordiales, a efecto de no perjudicar a los hijos en sus relaciones paterno-filiales.
2. Con respecto a la determinación de la proporcionalidad de las cuotas alimenticias y actualización de ellas, supera los obstáculos de la legislación anterior que no lo comprendía y deba lugar al incumplimiento de este derecho deber. Las circunstancias especiales que conforman esta prestación hacen necesario que se actualicen periódicamente estas cuantías; por las fluctuaciones económicas y la variabilidad en los costos; por la pérdida del valor adquisitivo de la moneda nacional. Esta realidad analizada por el legislador, motivó la inclusión de esta norma. También se ha previsto aumento de los ingresos de uno de los cónyuges con posterioridad al divorcio; se ha tratado de equilibrar situaciones gravosas para aquellos miembros de la familia que hayan tenido un menoscabo económico al disolverse el vínculo; por ello se trata por todos los medios, que el cónyuge que no declara verdaderamente la cuantía de sus ingresos, en un momento determinado lo haga y así actualizar las cantidades fijadas para el pago de las mismas.
3. La determinación de la cuota alimenticia especial de la que habla el ordinal tercero del art. 108 del Cod. De Familia está relacionada con las disposiciones contenidas en los Art. 107, 248 y 250 del mismo cuerpo de leyes. Esta norma tiene como finalidad proteger a aquellos ex-cónyuges que adolecieren de alguna de las discapacidades que les impidan valerse por sí mismo.
4. La determinación de la vivienda y del menaje familiar se ha regulado con la finalidad de proteger a los hijos en beneficio de sus derechos (Art. 211 del citado cuerpo de leyes).
5. Bases para la liquidación del patrimonio conyugal cuando exista cualquiera de los regímenes de comunidad y la determinación de la pensión compensatoria, en todos los casos de disolución del vínculo matrimonial, ya sea que los cónyuges tengan bienes separados o en comunidad.

No tiene el Código de Familia ninguna norma que regule las formalidades externas del convenio, ni ante quien deba celebrarse; este convenio debe constar en Escritura Pública o en Acta suscrita ante el Procurador General de la República tal como lo previó la Comisión Redactora del Anteproyecto del Código de Familia al contemplar esta situación,, existen un vacío legal que puede colmarse por analogía y resolverse en forma similar a las Capitulaciones previstas para los regímenes matrimoniales, reguladas en el art. 85 del código de Familia que dispone “Las Capitulaciones Matrimoniales deberán otorgarse en escritura pública o en acta ante los Procuradores Auxiliares Departamentales”.

La disposición anteriormente citada nos da un marco de referencia con relación a la factibilidad de la Procuraduría General de la República. Actualmente los convenios relativos al divorcio por mutuo consentimiento de conformidad a la ley derogada, se otorgaban ante los notarios, lo que redujo la cantidad de personas que pudieron acceder a este tipo de divorcio. La normativa familiar en cambio, facilita a toda la población al acceso a los medios legales establecidos y rompe esquemas tradicionales, que impedían divorciarse a las personas de escaso recurso económico por esta causal, ya que éstas no podían pagar los honorarios profesionales que los notarios estipulan para este tipo de convenios.

Según el Código de Familia el Convenio debe ser aprobado por el Juez de Familia, si reúnen los requisitos estipulados en el art.109 del citado cuerpo de Leyes. El objetivo de esta norma, es no aprobar un Convenio, cuando sus cláusulas sean atentatorias a los derechos de los hijos y del otro cónyuge; en relación a la prestación de alimentos, régimen de visitas u otros aspectos análogos, que los perjudican gravemente. Lo anterior es consecuencia del conjunto de facultades y deberes, que la ley otorga a los padres y sus hijos menores de edad o declarados incapaces para que los protejan, eduquen y los preparen para la vida y de la aplicación del principio de igualdad jurídica entre los cónyuges.

El convenio no sólo está sujeto a aprobación del juez, sino que éste queda facultado para modificarlo en la sentencia, previa audiencia en común con los cónyuges, si antes de pronunciarla éstos no han presentado otro que sea justo y equitativo. Además de quedar este Convenio en la perspectiva de ser modificado tal y como lo señala el art. 110 del Código de Familia; éste solo tiene pleno valor legal al ser aprobado e incorporado a la sentencia judicial que declare el divorcio por mutuo consentimiento.

En atención a ello el legislador ha expresado “Por lo demás, aunque el convenio forma parte de la sentencia definitiva de divorcio, es modificable en el supuesto que las circunstancias bajo las cuales fue aprobado cambien sustancialmente. Esta modificación podrá hacerse preceda o no otro convenio. Si los ex-cónyuges acuerdan modificar el primero, el nuevo convenio siempre deberá ser aprobado por el juez. Podría decirse que hay acá una modificación de la sentencia por voluntad acorde de las partes; pero eso no es del todo cierto, puesto que el nuevo acuerdo de los ex-cónyuges, para que modifique el primitivo, necesita aprobación judicial, lo que significa que en definitiva es el juez quien modifica su sentencia, teniendo como base, desde luego, el nuevo convenio de los ex-cónyuges.

















5. LA PERMUTA.

DEFINICION:

La permuta es un contrato por el cual las dos partes se dan respectivamente una cosa por otra. La permuta es con relación a la venta, el contrato primitivo, de este se derivo esta, al idear el hombre el empleo en sus permutas de un objeto intermediario, que sirviese de común medida a las cosas permutadas. Este papel que actualmente es desempeñado por la moneda, originalmente pudo ser llenado por otros objetos como las cabezas de ganado. La venta no es sino una mitad de la operación de la total; la permuta completa se descompone en dos ventas sucesivos, se vende una cosa y con el precio de la venta se compra otra; la intermediación de la moneda facilita el cambio de las cosas.
La permuta es al igual que el contrato de venta una promesa de una cosa o derecho a cambio de otra prestación, pero esta prestación no es dinero sino en otra cosa o derecho.

APLICACIÓN DE LAS REGLAS DE LA VENTA.
Puesto que tanto la permuta como la venta tienen el mismo origen, no asombra que estas se rijan por las mismas reglas, de manera que cada una de las partes responde a la otra como el vendedor y esta obligada frente a la otra recibir la cosa misma que el comprador.

CONSECUENCIAS.
La permuta opera por solo el consentimiento, significa que la permuta a llegado como la venta, un contrato consensual, dejando de ser un contrato Real, pues en el derecho Romano, la permuta solo era vinculante como contrato real, en el que la parte que había cumplido podía exigir, por tanto, la contraprestación, pero si prefería podía demandar también la devolución de la prestación hecha previamente y que en virtud de la prestación previa solo se vincula la que recibió, pero no el que la hizo, en el derecho común la permuta el bilateralmente vinculante.
Se considera nula la permuta si uno de los permutantes no es propietario de la cosa que da, así como se regula la venta de la cosa ajena de la compraventa.
En caso de evicción el co-permutante privado de la cosa, puede exigir indemnización de daños y perjuicios o repetir lo que haya dado, puede optar entre la acción de garantía y de la de resolución.

PERMUTA CON SALDO.
Es raro que ambas permutas tengan un valor igual, ordinariamente existe entre ellos una diferencias, mas o menos grande, esta diferencia se liquida por medio de un saldo, una suma de dinero que el permuta, que paga el co- permutante que recibe la cosa de mayor valor, en principio el saldo no altera la naturaleza del contrato de permuta, el contrato en conjunto se considera como permuta, sin embargo si el saldo es importante que la suma de dinero se considera el objeto principal de la obligación de una de las partes, el contrato se trata como una venta mal calificada y la prestación de la cosa no será sino una dación en pago, por una parte del precio.

PARTE LEGAL.

La permuta se encuentra regulada en nuestro código civil en los artículos 1687 al 1690.

Podemos encontrar la definición del contrato de permuta en el art. 1687, cuando menciona que la permutación o cambio es un contrato en el que las partes se obligan mutuamente a dar una especie o cuerpo cierto por otro.
Al establecer que se puede cambiar una especie o cuerpo cierto se esta estableciendo que se puede permutar, tanto que no se por su naturaleza no se puede diferenciar de otro o pueden ser un bien que por sus características sea fácilmente distinguible de otros de su misma naturaleza. Por ejemplo. Si se pacta en el contrato permutar dos caballos por dos toros, pudiendo ser cualquier caballo o cualquier toro, o se podría permutar un caballo que este registrado por el nombre de Palomino y que sea un conocido caballo campeón de carreras por un toro registrado por el nombre de Torivio, y que sea el ultimo ganador de una feria de ganado.
En el articulo 1688, se determina las condiciones para perfeccionar el contrato de permuta, las cual será como anteriormente de definió en la teoría a través del consentimiento de las partes, con la excepción de las cosas que por su naturaleza la ley exija formalidades especiales para su enajenación, como por ejemplo en nuestro código de familia se exigen algunos requisitos legales para que los padres puedan enajenar el patrimonio de sus hijos bajo su autoridad parental.
En el articulo 1789 se determinan las condiciones para poder realizar el contrato de permuta tanto de las cosas a permutar como de los sujetos que intervendrán en el contrato, es decir, los requisitos que le darán validez al contrato, siendo que para las cosas los requisitos son los mismos que para la venta, es decir solo pueden permutarse las cosas que pueden venderse, y solo pueden ser sujetos en el contrato aquellos que no adolezcan de las inhabilidades para poder ser sujeto de un contrato de venta.
En el articulo 1609, se establecer las condiciones generales del contrato de permutación, las cuáles serán las mismas de la compraventa, es decir que todo lo demás relacionado con el contrato de permuta se hará conforme a lo establecido al contrato de compraventa, siempre que estas disposiciones no alteran la naturaleza del contrato de permuta, también establece las obligaciones de cada parte frente a la otra en el contrato de manera que cada uno tendrá frente al otro las obligaciones de un vendedor y el precio en el contrato será la cosa a permutar.


6. PODER ESPECIAL PARA VENDER UN BIEN INMUEBLE

CONCEPTO:

Un instrumento por medio del cual se otorga el mandato a otra persona y en el caso particular del poder para vender un inmueble se le faculta al mandatario a realizar específicamente esa diligencia, reduciendo el mandato a solo ese efecto.

Características
· Es un poder de naturaleza personalisima
· Debe expresar el precio disignado para la venta
· No es necesario que se describa totalmente el inmueble, sino únicamente una identificación correcta del mismo.
· Consentimiento expreso o tácito

SUJETOS QUE INTERVIENEN

1. mandante
2. poderdante
3. comprador
4. notario







BIBLIOGRAFIA.

1. Tratado Elemental de Derecho Civil, Teoría General de Contratos,
Contratos Especiales.

2. Marcel Planiol, Georges Ripet. Primera Edición, México 1983, pág. 288-
290.

3. Derecho de Obligaciones. Ludwing Enneccerus, Vol. 2, Casa Editorial Bosh, Barcelona. España, primera edición. Año 1944.



1. LA COMPRAVENTA CIVIL

DEFINICION:
La compraventa, nace al introducirse la moneda como medida de valores, su aparecimiento supone un estudio avanzado de la civilización y el Derecho.
Habrá Compraventa cuando una de las partes se obligue a transferir la propiedad de una cosa a la otra y ésta se obligue a recibirla y a pagar por ella un precio cierto en dinero.

La compraventa es un contrato mediante el cual uno de los contratantes se obliga a entregar una cosa determinada y el otro a pagar por ella un precio cierto, en dinero o signo que los represente.

El Código Civil en el Artículo 1597, hace referencia a una definición legal de lo que es la compraventa en la cual dice textualmente: “La compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero”.

Los Artículos 656 y 665 Nº 5 C. C., menciona a la compraventa como titulo traslaticio de dominio. En nuestro medio, por la sola compraventa no se adquiere el dominio, sino que de ella únicamente nacen derechos personales y el comprador adquiere el dominio, al hacérsele tradición de la cosa, o sea que la compraventa habilita solo para adquirir el dominio.

CLASIFICACIÓN DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA:

Dentro de la clasificación general de los contratos la compraventa es:
Atendiendo como se perfeccionan los contratos: CONSENSUAL: por regla general, este tipo de contratos se perfeccionan con el solo consentimiento de las partes; sin embargo, excepcionalmente puede ser SOLEMNE: lo que ocurre en la compraventa de bienes raíces, servidumbre y de sucesiones hereditarias (Art. 1605 Inc. 1º y 2º C. C).

Atendiendo a la forma como existen: PRINCIPAL: porque subsiste por si solo, por lo que el contrato de compraventa no necesita de otro contrato para que este pueda subsistir y que surta sus efectos jurídicos (Art. 1313 C., C.).

Atendiendo a las partes: BILATERAL: porque en la compraventa, contraen obligaciones ambas partes; en la cual, el vendedor a de entregar la cosa y el comprador a entregar el precio y a recibir la cosa comprada. Esto es en esencia la compraventa (Art. 1310 y 1597 C., C.).

Atendiendo a las utilidades que presentan para las partes: ONEROSO: porque ambas partes resultan o recíprocamente se ven beneficiados (Art.1311 C., C.).

Atendiendo a la equivalencia de las pretensiones: CONMUTATIVO: porque hay equivalencia entre las obligaciones de comprador y vendedor. Pero a veces puede tener carácter a ALEATORIO como sucede en la compraventa de cosa futura Art. 1617 C., C. Ej: en la Compraventa que recae sobre minas.

Según momento de ejecución de las obligaciones: este tipo de contrato es DE EJECUCIÓN INSTANTANEA, la obligación se cumple de una sola vez. Ej: Pedro vende un caballo a Juan; Pedro entrega y Juan paga: es todo el contrato.

Según generen o produzcan efectos en terceros: este es un CONTRATO INDIVIDUAL, por limitarse a producir efectos solo entre las partes que intervienen en la celebración de este;

Dependiendo de la forma como se obtenga la voluntad: o se genere la voluntad el contrato de compraventa es de LIGRE DISCUSIÓN, por se las partes la que acuerdan y discuten los términos en los cuales se celebra la compraventa.

PERSONAS QUE INTERVIENEN:
En la Compraventa intervienen por una parte el COMPRADOR: que es la persona que se obliga a dar el precio, y por otra parte el VENDEDOR: que es quien se obliga a transferir el dominio de la cosa.

En cuanto a la capacidad estas personas, el Art. 1599 C. C, menciona como capaces a aquellas personas que la ley no declara inhábiles, para celebrar un contrato. A excepción de la incapacidad, puede ser absoluta y relativa. Existen incapacidades especiales que podemos ver desde tres puntos de vista: A) Incapacidad solo para vender, a ellas se refieren los Art. 1601, 1602, 1904 C. C; B) Incapacidad para comprar, señalada por los Art. 1602, 1603 C. C. y C) Incapacidad para comprar y vender en el caso recogido por el Art. 1600 C. C. pr ser la compraventa un contrato bilateral, la causa de la obligación de el vendedor de entregar la cosa será obligación del comprador entregar el precio.

OBJETOS:
El objeto esta constituido parte, por el precio que el objeto de la obligación del comprador y por otra, por la cosa vendida que es el objeto de la obligación del vendedor.

SOLENMINDADES:
Las solemnidades de un contrato de compraventa pueden ser:
El art. 1605 establece por regla general la compraventa es un contrato consensual, porque reconsidera que se perfecciona con el consentimiento entre los contratantes y excepcionalmente es un contrato solemne, debido a que se dan ciertas formalidades para que pueda surtir efectos jurídicos. Las solemnidades que se producen en el contrato de compraventa puede ser: Las solemnidades propiamente tales ya que estas son exigidos en atención al contrato, por ejemplo: en el contrato de compraventa de un bien inmueble Art. 1605 se dividen en.
1. Según los efectos que se pretendan surtan contra terceros, para nuestro caso de que se dio una compraventa de inmueble de naturaleza rústica, se da por medio de Instrumento Público, Art. 1605 y también se dio la publicidad por irse a inscribir en el Registro correspondiente, para que pueda surtir efectos contra terceros.
2. Atendiendo al hecho que ley las haya exigido o que dependa de la voluntad de la parte de las cuales están:
a) Solemnidades legales generales: Son las que se le aplican a todo
contrato de compraventa de bienes raíces, servidumbres y
sucesiones hereditarias, a esta se refiere el Art. 1605 inc. 2º C. C
b) Solemnidades legales especiales: Estas pueden darse, por las circunstancias a que ser celebra el contrato o por la calidad de las personas que intervienen, dentro de estas podemos colocar: el caso de las ventas forzadas, que requieren: valúo judicial, publica subasta, publicación de carteles, todo ante juez competente; art. 652 inc. 3º C. C en relación al Art. 644 Pr. C.

Solemnidades Voluntarias: Las partes pueden crear solemnidades para el contrato de compraventa en el entendido en que solo podrán hacerlo en los casos en que la ley no las exige expresamente, el articulo 1606 del Código Civil, da la base lega a las solemnidades voluntarias. Dentro de las solemnidades voluntarias de la compraventa, podemos citar sin vacilación a las “Arras”.

OBLIGACIONES QUE SE GENERAN
Dentro de los contratos, en este caso el de compraventa, se generan obligaciones; tanto para el sujeto que vende la cosa (vendedor), como para el sujeto que compra la cosa (comprador) . obligaciones del vendedor; la entrega o tradición (Art. 1627 C.C.) y el saneamiento de la cosa debida (Art. 1639 y Sig. CC); las obligaciones del comprador: pagar el precio de la cosa (Art. 1637 CC), recibir la cosa comprada (Art. 1630 CC), pagar testimonio de la escritura (Art. 1610 Inc. 2° CC) y abonar los gastos de transportes (1628 CC).

ELEMENTOS DE LOS CONTRATOS DE COMPRAVENTA.
En el articulo 1315 del Código Civil, establece que en los contratos de compraventa; se pueden encontrar elementos propios de los contratos; de los cuales aplicaremos al Contrato que surge de la compraventa Civil.
El contrato de compraventa contiene elementos esenciales; como todo contrato, para que exista y pueda surtí efectos jurídicos; a su vez se derivan en:
a) elementos esenciales comunes; los cuales viene incorporados para la validez de este tipo de contrato, el cual exige:
ª La capacidad: es la actitud que deben de tener tanto el vendedor como el comprador, al momento que se da la compraventa (Art. 1316, 1317 y 1318 CC.)
ª El consentimiento: es el acuerdo al que llegaba el vendedor y el comprador, uno de vender y entregar la cosa y el otro de pagar el precio y recibir la cosa, siendo este un elemento esencial para que se perfecciones el contrato (Art. 1416 CC).
ª La causa: es el cumplimiento de las obligaciones que emanan del Contrato, por una parte entregar la cosa debida y por la otra el ago de la cosa determinada sea este un bien mueble o inmueble (Art. 1338 CC).
ª El Objeto: consiste en la obligación generada tanto del comprador como del vendedor, así el comprador se obliga a dar el dinero del precio y el vendedor se obliga a dar la cosa por la cual el comprador ha pagado; por lo tanto, el precio y la cosa serán el objeto del contrato (Art. 1331 CC).

b) Como elemento esencial especial: El precio de la compraventa es un elemento especial, ya que este no exige en todos los contratos; sino que es un acuerdo que surge entre ambos contratantes y solo será exigible de acuerdo al contrato que se haya generado. Como por ejemplo, en el Testimonio de Escritura Pública de Compraventa de Arma de Fuego, el precio pagado por el comprador de X cantidad..
En cuanto a los elementos naturales son aquellos que pertenece al contrato, sin necesidad de cláusulas especiales, es por ello que el contrato de compraventa, no es necesario que se estipule la obligación de garantía que tiene el vendedor, (Art. 1639 CC).
La compraventa, contiene un elemento accidental, el cual es la estipulación de un plazo para que el vendedor entregue la cosa al comprador (Art. 1365 CC).



2. LA COMPRAVENTA MERANTIL

GENERALIDADES:

CONCEPTO:
La compraventa es un contrato, mediante el cual una de las partes se obliga a dar un cosa y la otra a pagarla en dinero Art. 1567 CC); por consiguiente, el contrato tiene dos obligaciones principales:
a) la del vendedor, de traspasar al comprador la propiedad de cosa vendida
b) la de comprador, de pagar al vendedor el precio de la cosa vendida; ambas prestaciones se consideran equivalentes.

La compraventa Mercantil, se da cuando la transacción se realiza dentro del giro de explotación normal de una empresa mercantil, estas se refieres a aquellas mercaderías cuya fabricación o venta constituye el giro ordinario del negocio de la sociedad vendedora y cuando recae sobre la cosa mercantiles (Art. 3 y 5 Com. ) que aunque no se realice en masa y por empresa de acuerdo con el Art. 1013 Com.. Ejemplo de esta son las ventas de la empresa mercantil en algunos de sus establecimientos o de sus elementos intangibles que puedan subsistir separadamente como distintivos comerciales, patentes, títulos valores y otros similares.

CARACTERÍSTICAS Y EFECTOS DE LA COMPRAVENTA MERCANTIL.

CARACTERÍSTICA:
a) Consensual: por que basta con el acuerdo de voluntades entre el comprador y el vendedor, el cual debe constar explícitamente cada uno de los aspectos, respecto de la naturaleza de la operación, la identidad de la cosa vendida y su precio; aunque la primera no haya sido entregada y el segundo pagado.
b) Bilateral. Se crean obligaciones para las dos partes, el comprador deberá pagar el precio de las cosas vendidas y el vendedor deberá entregar la cosa vendida en los términos y plazos convenidos (Art. 1014 Com).
c) Onerosa, por que se da con la intención de transferir lucrativamente a otro, el vendedor debe entregar un bien, el comprador, debe pagar un precio, ambas partes reciben un beneficio lucrativo económico (Art. 946 Com).
d) Solemne. En aquellos casos en que la ley exige expresamente la celebración de determinada solemnidad, como el ortogamiento de escritura pública, en la compraventa de inmuebles y de algunos bines inmuebles como los vehículos, las aeronaves, barcos y la Empresa (Art. 948 Com)

EFECTOS:
a) Efectos Reales: son aquellos que tiene por objeto, la transmisión o la constitución de un derecho real. Cuando el comprador adquiere la propiedad de la cosa vendida, en el momento que se concluye el Contrato. La posibilidad de adquisición, se da en tanto que la cosa sea determinada individualmente. No es necesario que se haga la entrega al comprador, puesto que no se trata de un contrato real, la cosa puede, quedar en poder del propio vendedor
b) Efectos Obligatorios: Son aquellos que tienen por objeto, el nacimiento de una relación de goce o crédito. Cuando a pesar de haberse perfeccionado el Contrato no se transfiere la propiedad de la cosa, simplemente el vendedor queda obligado a hacerlo posteriormente. Lo que si es importante es que el consentimiento que se exprese sea con intención de transferir el dominio de la cosa, pero no es preciso que esto ocurra en el momento exacto de la celebración del Contrato. El Contrato de compraventa mercantil, se consuma cuando el vendedor transfiere la cosa y el comprador paga el precio.


ELEMENTOS DEL CONTRATO MERCANTIL.

ELEMENTOS ESENCIALES COMUNES:

a) Capacidad: se refiere a la aptitud legal para ejercer el comercio que deben tener las personas que celebren el Contrato (Art. 7, 8 12, 14 y 16 Com).
b) Consentimiento: Se refiere al acuerdo de voluntades manifestadas en el momento de celebrarse el contrato (Art. 965 Com).
c) Causa, Es la obligación reciproca entre el vendedor y el comprador
d) Objeto, el objeto en que recae la compraventa puede ser cualquier cosa, siempre y cuando no este fuera de comercio y por lo mismo inalienable. No son susceptibles de constituir el objeto de venta, los derechos instransmisibles, cosas prohibidas como drogas ilícitas, sustancias venenosas, bienes que son de utilidad o dominio como seria el señalamiento de ciertos inmuebles, de cierto objeto o bien, determinable como en el caso de una cantidad de cosas de un genero determinado, tonelada de varilla, costales de maíz. En el primer caso se habla de venta de cosa determinada, en el segundo caso genérica. Esto se refiere a la individualización de la cosa por sus cualidades especifica.



ELEMENTOS ESENCIALES especiales.
a) Precio, este se fija libremente por la parte y se entiende que lo constituye una suma de dinero, se hace mención no solo a la cantidad sino también de la cualidad, en tanto que no puede hacerse pago en bien distinto de dinero, pues de lo contratado no seria compraventa sino otro tipo de contrato: el precio puede ser determinado o indeterminable, el primero es cuando se haga referencia al que se fije en bolsa o mercado, ya sea en el país o fuera de en el fecha determinada; el segundo se da cuando no hay determinación de precio, ni convenio expreso referente a la forma de determinarlo, entonces se considerará que ambas partes esta de acuerdo con el que normandamente cobra el vendedor, por cosas del mismo tipo de las vendidas (Art. 1014 Inc. 1 y 2 Com.). En el precio quedan comprendidas las arras, que son cantidades que se entregan en señal de convenir un Contrato de celebracion futura para asegurar la compra o para asegurar la venta, las cuales pueden perderse en caso de no celebrarse el Contrato por desistimiento de quien las recibió (Art. 1014 Inc. 3 Com).

ELEMENTO ACCIDENTAL:
a) El plazo. El precio debe pagarse en los términos y plazos convenidos, pues de no hacerlo puede provocar la rescisión del contrato y una indeterminación por daños y perjuicios (Art. 1047 Com).

CLASIFICACION DE LA COMPRAVENTA MERCANTIL.

a) SEGÚN LAS PARTES SE OBLIGAN EN EL:
1. Es bilateral, porque hay dos partes un comprador y un vendedor que se obligan recíprocamente.
b) ATENDIENDO A LA UTILIDAD QUE REPRESENTA PARA LAS PARTES: Oneroso, porque implica un beneficio económico para ambas partes.
c) ATENDIENDO A LA EQUIVALENCIA DE LAS PARTES. Es conmutativo, por que las prestaciones son equivalentes, uno cancela el precio y el potro entrega la cosa.
d) ATENDIENDO A LA FORMA COMO EXISTEN: Es principal, porque subsiste por si mismo y no depende de ningún acto previo o de alguna condición.
e) ATENDIENDO A COMO SE PERFECCIONAN: Es consensual, por que se perfecciona con el consentimiento entre las partes por regla general; pero excepcionalmente, cuando la ley así lo establezca serán solemnes. (Art. 948 Com). Ejemplo: Art. 558 Com.
f) SEGÚN PRODUCZA EFECTOS EN TERCERAS PERSONAS: Es individual, porque ss efectos solo pueden producirse contra el vendedor o contra el comprador.
g) EN ATENCION A COMO SE GENERA LA COLUNTAD: Es de Libre Discusión; por que las partes proponen y negocian las prestaciones libremente: ellas mismas se obligan a través del consentimiento; hay una excepción; y es la compraventa de bienes muebles, pues puede ser por adhesión.
h) SEGÚN EL MOMENTO DE LA EJECICION: Es por regla general de EJECUION INMEDIA, por que la obligación de las partes se cumplen o realizan en un solo acto. Excepcionalmente son de Ejecución Sucesiva, esto significa que las van cumpliendo sucesivamente su obligación, por ejemplo en los contratos de compraventa a plazos.
i) ATENDIENDO A SU REGULACION: Es nominativo, por que tiene una regulación expresa en la ley.



CASOS ESPECIALES DE LA COMPRAVENTA MERCANTIL.

Según nuestro Código de Comercio:
1. Compraventa de cosas que se acostumbra gustar: Se caracteriza, por que en ella el consentimiento no se forma mientas el comprador no declara que le agrada la cosa. El comprador somete la coas a ensayo pero su decisión no dependen de su libre voluntad; no importa que la cosa funciones o no, que sea buena o mala y no esta obligado a sujetarse a ningún criterio para tomar su determinación (Art. 1022 Com). ejemplo de cosas que se acostumbra gustar: bebidas, comestibles, etc., son aquellos productos que se pide una muestra inclusive.
2. Compraventa a prueba: Es la que esta sujeta a la condición suspensiva de que la cosa reúna los requisitos que la haga apta para la finalidad a la que esta naturalmente destinada o para lo que fue pactada. El plazo para hacer la prueba y manifestar que la cosa es idónea o no, será el que las partes hayan establecido, a falta de estipulación será el necesario conforme al uso natural de la cosa (Art. 1023 Com.) si no lo hace, el silencio será interpretado en sentido positivo; ya que el comprador con solo manifestarlo puede deshacer el Contrato y devolver la cosa idónea y si no lo hace es porque la a encontrado idónea, siendo aquí cuando se resulta o se cumple la condición suspensiva y la venta queda firma. Ejemplo: la compra de un automóvil, que lo pide para probarlo.
3. Compraventa sobre muestras o sobre calidades conocidas en el comercio (Art. 1024 Com).
a- Compraventa sobre muestras; en este tipo de contrato; precede a la celebracion; la exhibición que una parte hace a la otra; de uno o varios objetos que han de considerarse prototipos de la cosa que se desea vender o comprar: ña parte aceptante da su consentimiento basado en que la cosa corresponde exactamente ala que se le exhibió, en donde encontramos elementos accidentales. Este contrato es consensual como otras compraventas, y esta sujeta a una condición resolutoria, y si la cosa no corresponde a la muestra, esto podría considerarse como incumplimiento del Contrato y propiciar la resolución de este.
Cuando las partes ya estén de acuerdo sobre la calidad de la mercadería, se hace necesario que esta se individualice para poder hacer la entrega. Ejemplo, las muestras médicas.
b- Compraventa sobre Calidad Conocida. Lo que diferencia sobe muestras con este tipo de compraventa, es que esta ultima generalmente se trata de mercaderías sumamente conocidas, que su calidad nadie ignora y es por esto que, se considera innecesario referirla a muestras. En este tipo de contratos el vendedor tiene que entregar una cosa de la calidad pactada, ya que podría ser que la calidad conocida sea la mejor que tenga el vendedor, en ese caso, esa será la que se le exija al vendedor.
La determinación del objeto en ambos tipos de compraventa, se hará con referencia a la muestra o a la calidad; para la transmisión de propiedad se precisa que la cosa sea individualizada, esto se hará por acuerdo entre comprador y vendedor, a no ser que por convenio o por el uso pueda hacerse exclusivamente por el vendedor (Art. 1024 Com).
4. Compraventa sobre documentos. Su difusión y utilidad estriban en la seguridad que proporcionan al vendedor y comprador de distintas plazas (lugares): al primero que puede hacer el envío de la mercadería sin el riesgo que el comprador no pague el precio; y al segundo, que puede poner el precio a disposición del vendedor sin peligro de un incumplimiento por parte de este
Puede ser una forma de venta internacional que es regida por el Derecho Internacional Privado y por la Convención de las Naciones Unidas sobre los contratos de compraventa internacional de mercaderías. La obligación del vendedor consiste en entregar los documentos necesarios para que el comprador pueda recibir las mercaderías vendidas, tales como los títulos valores representativos de las mismas, conocimientos de embarque y certificados de deposito, o si las cosas se encuentran en curso de ruta, las facturas consulares y la póliza de seguros contra riesgos de transportes, en caso que las cosas hayan sido aseguradas. Con este tipo de compraventa se desprende:
5. Compraventa relacionada con la importancia de mercaderías. Presenta tres variedades diferentes atendiendo al pago del precio de las mercaderías, de los gastos de transportes y la primas de seguro contra riesgos del transporte, sus variedades son:
a- Compraventa Costo-seguro y flete (c.s.f.;c.i.f ó c.a.f.), el precio incluye flete, seguro y mercadería. En este tipo de contrato el precio de venta comprende el valor de la mercadería, el de fletes y la prima del seguro; el valor de los fletes será el que haga falta para entregar el comprador la cosa en el lugar convenido, generalmente el puerto de desembarque, en estos casos el vendedor deberá entregar al comprador el conocimiento de embarque o la carta de porte según la naturaleza del transporte que se haya convenido; cubriendo los riesgos convenidos o usuales; sino se contratare podrá contratar el seguro por cuenta de vendedor. (art. 1032 com.) si no el comprador responderá por los riesgos.
b- Compra venta “Costo Flete” (e.f.). funciona en los mismos términos que el anterior con la diferencia de que el vendedor no tiene obligación de contratar el seguro, ni en consecuencia responder por los riegos de transporte (Art. 1033 Com.)
c- La compraventa “libre a bordo” (l.o.b. ó f.o.b.). el precio convenido comprenderá todos los gastos necesarios hasta situar las cosas vendidas a bordo del vehículo que de transportarlas; en el momento de embarcar las cosas los riesgos quedan a cuenta del comprador (Art. 1023 al 1035 Com.). Este tipo de contratos radica en el hecho de que el precio del contrato se paga por abonos, ya que la cosa se transfiere inmediatamente al comprador o bien posteriormente al pago del precio total o parcialmente o del cumplimiento de una determinada condición que se pactare; en esta clase de contratos, la ley permite que se pacte que la falta de pagos de uno o de varios abonos, produzca la resolución del Contrato (Art. 1025 y 1026 Com.)

La compraventa a plazos:
El precio del contrato se paga por abonos, la cosa se transfiere hasta que se haya hecho el pago posteriormente al pago total o parcial. (Art. 10, 1025 y 1026 Com), para inscribir se lleva la escritura (es identificables), igualdad de condiciones, tanto comprador y vendedor.

Según la doctrina:
a) La compraventa de masa o acervo, está compuesta de un conglomerado que se considera una unidad, es una venta de cuerpo cierto.
b) La compraventa al peso, cuenta o medida: no están determinadas si no hasta que se hayan pesado, contado y medido.

6. Compraventa a plazo de títulos valores.
Este tipo d contrato, se regula por las reglas normales del contrato de compraventa plazos simple, pero con los títulos valores incorporados, una serie de derechos, es necesarios regular tal situación y así el articulo 1036 Com. indica que los intereses o dividendos que correspondan desde la celebracion del contrato hasta el vencimiento del plazo, serán cobrados por el vendedor, por cuenta del comprador, el derecho de voto corresponderá al vendedor hasta el memento de la entrega, a no ser que se trate de acciones nominativas y se hubiere anotado el nombre del comprador en el Registro de Accionistas (arts. 155,1032 y 1036 Com.)
7. Compraventa mercantil de Inmuebles.
La única forma de que una compraventa de bien inmueble sea considerada de mercantil, es que sea realizada en masa y por empresa, por lo tanto, solo tendrá ese carácter si es verificada por una empresa lotificadora, debiendo cumplir con lo estipulado del Articulo 1037 Com.

Venta a Plazos de Bienes Muebles:

Es aquella en que se conviene que e dominio no será adquirido por el comprador, mientras no haya pagado la totalidad o parte del precio, o cumplida alguna condición, articulo 1038 y 1050 Com. como se ve, esta forma de compraventa es una variación de la venta a plazos simple, variación que depende de la circunstancia siguiente:
a) que las cosas vendidas sean muebles exclusivamente,
b) que la transferencia del dominio de las cosas vendidas, de parte del vendedor se suspendan hasta que haya pagado el precio total, parte de el o se haya cumplido determinada condición, y
c) que el contrato se inscriba en el Registro de Comercio, siempre que la venta sea superior a un mil colones, o su equivalente a dólares, y se presente dentro de los tres días de la fecha del contrato, Articulo 1038 y 1039 com. art. 13 N° y 66 de la Ley del Registro de Comercio.


3. DILIGENCIAS PARA ESTABLECER SUBSIDIARIAMENTE EL NACIMIENTO DE UNA PERSONA

ESTADO FAMILIAR DE HIJO:
Consiste en un conjunto de hechos armónicos considerados, demuestran la filiación de una persona con su progenitor y el parentesco de ella con la familia a que pertenece. Que le facultan para exigir derechos y contraer obligaciones
Establecer subsidiariamente el nacimiento de una persona significa: realizar de manera supletoria esta situación cuando no se encuentra asentada la partida de nacimiento, tales diligencias deberán realizarse ante Notario.

Características
- Que el que carezca de Partida de Nacimiento debe ser mayor de 18 años;
- Debe presentarse constancia emitida por la Alcaldía correspondiente de que no se encuentra asentada la Partida de Nacimiento.
- Dos testigos que sea mayores 12 años de ocurrido el nacimiento;

Sujetos que intervienen:
- Solicitante u otra persona que demuestre interés
- Notario
- Testigos
- Sindico


4. CONVENIO DE DIVORCIO

Se considera por la mayoría de autores que el divorcio por mutuo consentimiento es aquél en el cual “se pretende que las parejas cuyo matrimonio a fracasado, no tengan que recurrir a procedimientos y pruebas simuladas para obtener el divorcio”.

Lo que nos lleva a admitir que el reconocimiento conjunto de la incompatibilidad de caracteres, por ejemplo y aun el mutuo acuerdo para disolver el matrimonio, aunque no esté basado en ningún hecho susceptible de apreciación objetiva, sirve de base suficiente para el pronunciamiento de los cónyuges por medio del convenio respectivo en el cual se declara la decisión de disolver el vínculo por el mutuo consentimiento. La diferencia entre esta causal y el divorcio por cualquiera de las otras causales, que establece el art. 106 del Código de Familia, reside en que en el primero es necesaria la concurrencia de voluntades para interrumpir la vida en común, mientras en los restantes existe el supuesto de la decisión unilateral de cualquiera de los cónyuges que interponer la demanda de divorcio ante el Juez de Familia.

El profesor Carbonnier en atención a las anteriores consideraciones expresa “debería considerarse no ya como una causal de divorcio sino más bien como la expresión de la existencia de una causa que los cónyuges preferirían mantener en secreto”. Por consiguiente, la noción de culpabilidad e inocencia de los esposos no es terminante, únicamente su voluntad. Cuando los cónyuges solicitan conjuntamente el divorcio, n están obligados a dar a conocer la causa. Deben nada más someter a la aprobación del Juez el Convenio que regula todo lo concerniente al cuidado personal de los hijos a la autoridad parental, visitas, comunicación y estadía que hubiere acordado, alimentos, contribución económica para los gastos del hogar, pensión alimenticia especial cuando proceda, vivienda, muebles de uso familiar, bases para la liquidación del patrimonio conyugal si existiere alguno de los regímenes de comunidad.

Doctrinariamente ha existido una antigua controversia con relación a esta clase de divorcio, así se han dividido los criterios al respecto los que sostienen que no es aceptable legal, ni moralmente, dejar supeditadas la ruptura del vínculo conyugal a la simple decisión del os cónyuges y los defensores de esta clase de divorcio. Ellos sostienen lo contrario y argumentan que si la ley admite esta forma de disolver el matrimonio, es para que los cónyuges no se vean obligados a deshonrar a su familia, revelando hechos que puedan traer sobre el cónyuge culpable condenas y sanciones.

En nuestro ordenamiento jurídico, se encontraba regulado el mutuo consentimiento en el artículo 148 del Código Civil que disponía las siguientes condiciones:
a) Que la demanda escrita de divorcio fuera presentada al juez por los cónyuges en persona o por medio de apoderado especialmente constituido para este tipo de divorcio.
b) El avenimiento que el juez debía procurar entre los cónyuges
c) La ratificación de la demanda tres meses después de haberla entablado
d) La presentación de la ratificación dentro de los quince días siguientes a la expiración del plazo para ratificarla.

El Código de Familia, en cambio no los exige de esta manera, porque consideró que los mismos, tienen un carácter procesal.

Si bien el Código de Familia, al igual que la legislación civil ya derogada, han establecido el Convenio como un requisito previo de esta clase de divorcio, el contenido del mismo difiere en ambas normativas en muchos aspectos. El Código de Familia ha tratado de adaptarlo a las necesidades familiares y mejor su eficacia, por lo que se establece en este:

1. El Régimen de visitas, comunicación y estadía que se hubiere acordado a fin de que el padre o la madre que no viva al lado de los hijos pueda visitarlos (Art. 108 Ord. 1º del Cód. de Familia) estas cláusulas estipuladas en el convenio, son de estricto cumplimiento, pues la legislación de familia las considera primordiales, a efecto de no perjudicar a los hijos en sus relaciones paterno-filiales.
2. Con respecto a la determinación de la proporcionalidad de las cuotas alimenticias y actualización de ellas, supera los obstáculos de la legislación anterior que no lo comprendía y deba lugar al incumplimiento de este derecho deber. Las circunstancias especiales que conforman esta prestación hacen necesario que se actualicen periódicamente estas cuantías; por las fluctuaciones económicas y la variabilidad en los costos; por la pérdida del valor adquisitivo de la moneda nacional. Esta realidad analizada por el legislador, motivó la inclusión de esta norma. También se ha previsto aumento de los ingresos de uno de los cónyuges con posterioridad al divorcio; se ha tratado de equilibrar situaciones gravosas para aquellos miembros de la familia que hayan tenido un menoscabo económico al disolverse el vínculo; por ello se trata por todos los medios, que el cónyuge que no declara verdaderamente la cuantía de sus ingresos, en un momento determinado lo haga y así actualizar las cantidades fijadas para el pago de las mismas.
3. La determinación de la cuota alimenticia especial de la que habla el ordinal tercero del art. 108 del Cod. De Familia está relacionada con las disposiciones contenidas en los Art. 107, 248 y 250 del mismo cuerpo de leyes. Esta norma tiene como finalidad proteger a aquellos ex-cónyuges que adolecieren de alguna de las discapacidades que les impidan valerse por sí mismo.
4. La determinación de la vivienda y del menaje familiar se ha regulado con la finalidad de proteger a los hijos en beneficio de sus derechos (Art. 211 del citado cuerpo de leyes).
5. Bases para la liquidación del patrimonio conyugal cuando exista cualquiera de los regímenes de comunidad y la determinación de la pensión compensatoria, en todos los casos de disolución del vínculo matrimonial, ya sea que los cónyuges tengan bienes separados o en comunidad.

No tiene el Código de Familia ninguna norma que regule las formalidades externas del convenio, ni ante quien deba celebrarse; este convenio debe constar en Escritura Pública o en Acta suscrita ante el Procurador General de la República tal como lo previó la Comisión Redactora del Anteproyecto del Código de Familia al contemplar esta situación,, existen un vacío legal que puede colmarse por analogía y resolverse en forma similar a las Capitulaciones previstas para los regímenes matrimoniales, reguladas en el art. 85 del código de Familia que dispone “Las Capitulaciones Matrimoniales deberán otorgarse en escritura pública o en acta ante los Procuradores Auxiliares Departamentales”.

La disposición anteriormente citada nos da un marco de referencia con relación a la factibilidad de la Procuraduría General de la República. Actualmente los convenios relativos al divorcio por mutuo consentimiento de conformidad a la ley derogada, se otorgaban ante los notarios, lo que redujo la cantidad de personas que pudieron acceder a este tipo de divorcio. La normativa familiar en cambio, facilita a toda la población al acceso a los medios legales establecidos y rompe esquemas tradicionales, que impedían divorciarse a las personas de escaso recurso económico por esta causal, ya que éstas no podían pagar los honorarios profesionales que los notarios estipulan para este tipo de convenios.

Según el Código de Familia el Convenio debe ser aprobado por el Juez de Familia, si reúnen los requisitos estipulados en el art.109 del citado cuerpo de Leyes. El objetivo de esta norma, es no aprobar un Convenio, cuando sus cláusulas sean atentatorias a los derechos de los hijos y del otro cónyuge; en relación a la prestación de alimentos, régimen de visitas u otros aspectos análogos, que los perjudican gravemente. Lo anterior es consecuencia del conjunto de facultades y deberes, que la ley otorga a los padres y sus hijos menores de edad o declarados incapaces para que los protejan, eduquen y los preparen para la vida y de la aplicación del principio de igualdad jurídica entre los cónyuges.

El convenio no sólo está sujeto a aprobación del juez, sino que éste queda facultado para modificarlo en la sentencia, previa audiencia en común con los cónyuges, si antes de pronunciarla éstos no han presentado otro que sea justo y equitativo. Además de quedar este Convenio en la perspectiva de ser modificado tal y como lo señala el art. 110 del Código de Familia; éste solo tiene pleno valor legal al ser aprobado e incorporado a la sentencia judicial que declare el divorcio por mutuo consentimiento.

En atención a ello el legislador ha expresado “Por lo demás, aunque el convenio forma parte de la sentencia definitiva de divorcio, es modificable en el supuesto que las circunstancias bajo las cuales fue aprobado cambien sustancialmente. Esta modificación podrá hacerse preceda o no otro convenio. Si los ex-cónyuges acuerdan modificar el primero, el nuevo convenio siempre deberá ser aprobado por el juez. Podría decirse que hay acá una modificación de la sentencia por voluntad acorde de las partes; pero eso no es del todo cierto, puesto que el nuevo acuerdo de los ex-cónyuges, para que modifique el primitivo, necesita aprobación judicial, lo que significa que en definitiva es el juez quien modifica su sentencia, teniendo como base, desde luego, el nuevo convenio de los ex-cónyuges.

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